杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1160号
原告：杨晓凤。
委托代理人：王秋永、陈海龙。
被告：钱正河。
被告：王惠萍。
原告杨晓凤诉被告钱正河、王惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由
代理
审判员周菁晖独任审判，于2010年9月14日公开开庭进行了审理。后又转入普通程序组成合议庭，于2010年11月12日公开开庭进行了审理。原告杨晓凤的委托代理人王秋永、陈海龙，被告钱正河、王惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓凤诉称：原告于2010年4月16日与两被告就转让杭州市下城区白泽弄1幢1单元403室的住房达成一致协议，并签订了房屋转让合同，同日双方又签订补充协议，约定由原告支付定金4万元。合同规定两被告将上述房屋出售给原告，房屋面积47.97平方米，房价130万元。原告付款方式为一次性付款，合同还就其他权利义务、违约责任进行了约定。合同签订后，原告即将100万元打入中介方（即杭州华邦房地产代理有限公司，以下简称华邦公司）的共管账户。2010年5月4日，被告以急于用钱为由与原告协商，让原告把100万元房款立即支付给两被告。原告同意，并与两被告签订补充约定。双方约定两被告在取得原告100万元购房款当日，即配合原告和中介方办理产权过户变更手续，如果一方违约，则按相关合同承担违约责任。但是两被告在收到款项后，迟迟不肯办理变更手续，经中介方和原告多次催促，仍无效果。5月11日，华邦公司以原告名义，正式向两被告发出催告函，要求两被告在5月13日前与原告前往办理变更手续，但两被告仍置若罔闻。5月18日，原告向两被告发函，郑重提出解除双方所签合同，保留追究违约责任权利。原告认为：双方签订的房屋转让合同第7条，关于产权登记的约定中规定，合同生效后，受让方应当在90天内办理变更手续，由出让方协助，双方5月4日补充约定已经将该条款进行了修改。由于两被告迟迟不肯协助办理，导致原告不可能在以后的90日内取得该房屋权属证书，因此原告有权退房。两被告未按双方补充协议协助办理变更手续，依法应承担违约责任。两被告用出售房屋的民事欺诈行为，来攫取他人的资金，玩弄合同、玩弄法律，这种不讲诚信，扰乱经济秩序的行为，理应受到法律的制裁。综上，为保护当事人的合法权益，故起诉至法院，请求：1.判令双方2010年4月16日签订的房屋转让合同终止履行；2.判令被告立即返还房款100万元，支付违约金26万，双倍返还定金8万元，共计134万元；3.判令被告支付房款利息6000元（根据银行存款利息0.2%／月＊3个月）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告钱正河、王惠萍辩称：1.我们把房屋出售给原告杨晓凤成交房价为130万元整。当时杨晓凤承诺自愿一次性付款130万元整，并约定在4月28日前，把全款打进四方监管银行，可在这天，杨晓凤未按约定时间打进银行。后经我们向中介方交涉后，一直拖到5月4日，才打进100万元首付款，凭这条，杨晓凤、中介方已违背了合同约定的付款期限和付款数额。2.在5月4日，我们取到首付款100万元后，当日我们还是随即配合杨晓凤和中介方去“市民之家”办理房产过户手续，此时，经我们“一查二问”竟然发现杨晓凤根本没有把尾款30万元打进银行。当时我们问杨晓凤：你有没有把30万元打进银行？她说：“没有”，再问：“你准备什么时候打进去呢？”她说：“不确定。”事后，我们还是不断催促中介方，请中介方也去催促原告抓紧在合同约定期限内把尾款30万元打进银行，她什么时候打进银行30万元后，我们就什么时候跟随办理房产产权过户手续，但杨晓凤、中介方还是置之不理，这岂不是杨晓凤、中介方故意设置房产过户障碍，达到抵赖房款30万元及谋取房产权的目的吗？3.本着我方的诚意，在5月4日之后的日子里，我们曾多次去同华邦公司及其法务部交涉，又曾两次向杨晓凤发出函告。催促杨晓凤在约定时间内把房款30万元打进银行，让我们共同把房产过户手续办理好。可杨晓凤同中介方仍然置之不理，无动于衷，人也不露面，拒不支付30万元尾款。关于以上这种现实情况，造成合同期生效90天内无法办理产权变更手续的原因，岂不是杨晓凤、中介方又是谁呢？这就是很明显暴露了杨晓凤、中介方预谋先骗取产权证、再抵赖30万元款额的目的。4.恶人先告状，伤害了我方的诚意和善良之心。杨晓凤心知肚明、早有不可告人的目的。有意抵赖购房尾款30万元，恶意拖延房产过户期限，然后再嫁祸于我们。杨晓凤、中介方这种恶劣的诈骗行为，对我们老年人在精神上、经济上已造成了巨大的损失，这一切损失杨晓凤、中介方具有不可推卸的责任。5.对于此案，实是一起杨晓凤和中介方（个别人）相互勾结的诈骗案，他们一计不成又生一计。一计：妄图不出一分钱骗到房产权证，被识破。又生二计：妄想抵赖30万元购房尾款，自始至终未见打进银行，足以证明。已显原形，又一计又被识破。恼羞成怒，颠倒是非，嫁祸于我们，状告法院，达到他们（杨晓凤和中介方）骗取我们房产权证和财产的目的，请求法院根据法律和事实依据判清此案。原告杨晓凤为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市房屋转让合同1份，欲证明原被告之间房屋买卖关系，合同中双方的权利义务表述的清清楚楚。付款方式是分期付款，除了向银行申请贷款外，其余的都是算一次性付款。分期付款中说到合同签订之日内先支付100万元，到账且产权受理完毕后转付给两被告，新房屋产权证办出后2日内打入两被告账户，而且合同是示范文本，是杭州市工商行政管理局在总结了房屋买卖综合起来制定的示范文本；2.房屋转让补充协议、收据各1份，欲证明原告交予中介方购房定金4万元的事实；3.补充约定1份，欲证明原被告约定，被告领取首付款100万元后，配合中介方办理产权变更的事实；4.收条1份，欲证明被告2010年4月29日领取首付款100万元的事实；5.催告函1份，欲证明原告委托中介方发函，催告被告尽快办理产权变更手续的事实；6.EMS快件、发票、解除合同函、邮件跟踪查询结果各1份，欲证明原告发函，因被告违约，与被告解除房屋买卖合同关系。上述证据经庭审质证：两被告对证据1，合同是示范文本没错，但订立合同的条款是违法的，第一点，130万元打进后，这个大家都不能变的，但是没有打进去。现在是4月29日就要我们去产权证过户，这个时候我们一分钱都没有拿到。那这个合同是不是非常不公平的。我们在没有拿到一分钱的时候我们原来的产权证已经交给了华邦公司，在这个情况下，中介方完全可以控制我们，而我们没有拿到钱。与事实不符，合同是示范文本，但是里面填写的内容都是中介方填写的。凡是和原告有关的东西都是中介方填写的。对证据2，示范文本是对的，但是里面填写的内容都是中介方填写的。凡是和原告有关的东西都是中介方填写的。收据也是事实的，我拿了4万元有写收据。对证据3，这个是诈骗行为，我们没有签补充协议，我们两被告要共同签字才有效。对证据4，无异议，应该是4月28日收到，但是延迟到5月4日收到。对证据5，5月4日后，30万元我们发现没有打进银行，我们一直催告中介方的法务部，提出来请中介方催告原告把30万元的尾款赶紧打入银行，什么时候打进通知我们，我们马上配合办理手续。我们有收到这个函。对证据6，有收到过，但内容不认可。
本院认为，证据1、2，两被告认可曾签订相应合同及收到4万元的事实，予以确认。证据3，原告能提交与原件核对无误的复印件，证人杨某也确认杨晓凤与钱正河签订协议的事实，两被告虽否认系钱正河的签名，但经本院告知后仍放弃申请鉴定，故对该证据予以确认。证据4，两被告无异议，予以确认。证据5、6，两被告认可曾收到该函，本院对该事实予以确认。被告钱正河、王惠萍为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市房屋买卖合同1份，欲证明合同条款主要内容违法、且失公正，有欺诈嫌疑；2.监督支付协议书1份，欲证明杨晓凤承诺全款130万元一次性打入银行的付款约定；3.承诺书1份，欲证明杨晓凤未按约定全款打入银行，仅打入100万元，我们去中介方的法务部商量，原告给我们的承诺；4.房产转让补充协议1份，欲证明定金返还违反合同法规定；5.客户（卖方）协作单、委托代理合同1份，欲证明中介方承办房产证前应做的对客户（两被告）的承诺，并有三方签字的委托书；6.函告1份，欲证明邀请杨晓凤协商解决问题，而杨晓凤拒绝不去；7.通知函1份，欲证明华邦公司法务部向杨晓凤协调多次未果而发出最后通知；8.中介方的承诺书1份，欲证明合同在签订前，中介方向两被告的承诺；9.发向华邦公司总经理和杨晓凤的信1份，欲证明最后两被告向杨晓凤和中介方表明态度；10.补充约定1份，欲证明两被告向华邦公司法务部投诉后（合同文本条文的不公正性、欺诈性、违法性），合同条文经协调后修改的例证。我们签协议都是夫妻双方签字的，这份协议不是我签字的，我们这一天也没有离开过，我们去华邦公司要求看原件也没有给我们看；11.催告书1份，欲证明杨晓凤与中介方勾结继续骗取产权证的例证，催告书的内容我们不认可；12.杨晓凤5月15日的信1份，欲证明5月18日杨晓凤单方无理宣布解除合同的例证；13.中国工商银行个人客户业务申请书1份，欲证明违约延期付款的例证；14.收件单1份，欲证明三证交于华邦公司；15.民事起诉状1份，欲证明原告编造事由状告法院，起诉书更清楚证明，原告和中介方最终妄想诈骗30万元巨款，以合法形式掩盖非法目的。上述证据经庭审质证：原告对证据1，三性无异议，被告在举证时说合同有欺诈嫌疑，原告认为双方都签字的，如果有欺诈行为也是自己在欺诈自己。对证据2，三性无异议，这份是出卖人和受让人签订的协议书，银行不管受让人钱分几次打入银行，在什么样的情况下打入。对证据3-4，三性无异议。对证据5，三性均有异议，不能作为证据，是华邦公司给出卖方和受让方的需要带的证件的文件。对证据6，三性均有异议，原告没有收到，刚才被告已经说到他们签字是很慎重的，都是两夫妻签字的，但是这份函告只有一个人的签字，也没有邮寄函告的相关证据。对证据7，三性均有异议。对证据8，不能作为证据，很奇怪的出现了孩儿巷95号，这次买卖并没有涉及到孩儿巷95号，三性均有异议。对证据9，给中介方总经理的函原告没有收到，三性均有异议。第二份函告也是证明华邦公司收到了，三性均有异议。对证据10，被告说这份协议的签字不是他本人的，希望他提供笔迹鉴定，三性无异议。对证据11-12，三性无异议，都说明了原告向被告催告的函件，而且在被告提供的证据11中明确写到后经华邦公司多次催促。对证据13，三性均有异议，与本案无关，是被告当时在银行里开了一个账户，有利于把房款打入这个账户。对证据14，真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告交给华邦公司多少材料与本案没有什么关系。对证据15，三性无异议。原、被告双方签订的合同第三条第二款明确说明了合同签订之日起12天内，12日后是4月28日，被告收到款项是4月29日。
本院认为，证据1－4、11、12，原告无异议，予以确认。证据5，原告认可协作单系中介方出具的文件，该证据系说明交易中卖方的义务，协作单也写明卖方应在29日左右办理验证，委托代理合同能证明双方委托华邦公司代办房屋交易手续的事实，均予以确认。证据6、7，能证明两被告所发函件送交华邦公司及华邦公司向杨晓凤发函的事实，但不能证明原告已经收到两份函。证据8无任何签章，所涉房屋也为孩儿巷95号，与本案无关，故不予确认。证据9，可以确认两被告向华邦公司发函的事实，但不能证明该函已送达原告。证据10即原告提交的证据3，予以确认。证据13系被告钱正河申请开户的申请书，不能证明原告违约付款的事实，故不予确认。证据14，原告对其真实性、合法性无异议，且与本案有关联，予以确认。证据15，本院确认原告在起诉状中的陈述，但该证据不能证明被告的证明内容。另外，为查明本案事实，本院通知证人杨某出庭作证。经庭审质证，原告对证人证言无异议；被告认为，证人时间、地点、人物、文本的提供都没有说清楚，内容也不真实。
本院认为，证人证言能与其他证据相印证，予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2010年4月16日，原告杨晓凤与被告钱正河、王惠萍签订《杭州市房屋转让合同》，约定两被告将杭州市下城区白泽弄1号1单元403室、建筑面积47.97平方米的房屋转让给原告，转让价格为130万元。付款方式为，委托中国工商银行股份有限公司杭州众安支行对房产交易资金进行监管支付。支付房款方式为分期付款：本合同签订之日起12天内，乙方（即杨晓凤）先支付购房款100万元给上述银行保证金账户，到账且产权受理完毕后转付给甲方（即钱正河、王惠萍），余款30万元于乙方新《房屋所有权证》办出后2个工作日内打入上述银行保证金账户，待款到账、乙方新《房屋所有权证》办出后转付给甲方27万元，待交房完毕后再转付给甲方3万元。交房方式为：甲方于2010年6月30日前将房屋交付给乙方。逾期交房超过10天，甲方向乙方支付违约金26万元，合同终止。自合同生效之日起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续。甲方予以协助。如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款及利息（按银行同期存款利率计算，自乙方付款之日起至乙方提出退房之日止）退还乙方，并向乙方支付违约金26万元。华邦公司在该合同上作为代理机构盖章。同日，钱正河、杨晓凤、华邦公司与中国工商银行股份有限公司杭州众安支行签订《监督支付协议书》，约定杨晓凤自愿将购房款130万元整划入华邦公司在该行开立的保证金专用账户，钱正河、杨晓凤、华邦公司共同委托该行对该资金进行监督管理。支付时间和条件与《杭州市房屋转让合同》相同。同日，钱正河、王惠萍与杨晓凤签订《房产转让补充协议》，约定原按揭款还款事宜等，钱正河、王惠萍于领取首付款当日将购房定金4万元整交于中介方。同日，钱正河向华邦公司交付了案涉房屋的契证、产权证、土地证，杨晓凤向华邦公司支付4万元购房意向金，后该意向金作为定金由华邦公司支付给钱正河、王惠萍。2010年4月18日，杨晓凤出具《承诺书》，承诺于4月28日前将首付款100万元打入中介方在中国工商银行股份有限公司杭州众安支行的保证金账户，交易税费由杨晓凤承担等事项。4月29日，钱正河出具收条，称收到案涉房屋房款支付通知书一份，金额100万元整。5月4日，钱正河与杨晓凤签订《补充约定》，约定杨晓凤同意钱正河在产权受理之前领取首付款100万元，钱正河领取首付款后当日配合中介方前去办理产权受理手续；若有一方违约，按相关合同约定承担违约责任。同日，钱正河、王惠萍领取了该100万元房款，并与杨晓凤、中介方到产权交易中心拟办理产权变更手续。后钱正河、王惠萍认为杨晓凤未将余款30万元存入监管账户，遂不同意配合办理产权变更手续。2010年5月11日，杨晓凤向钱正河发函，称钱正河未在4月29日办理产权过户手续，经华邦公司多次催促仍未办理，故要求钱正河于2010年5月13日前，与杨晓凤办理产权过户手续，否则将由钱正河承担一切法律后果。5月18日，杨晓凤再次向钱正河发函，称因钱正河屡次违约，已经给其带来极大损失，故函告钱正河，要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议和约定。6月21日，钱正河向杨晓凤发函并抄送华邦公司，称双方合同部分条款尚未达成共识，为更好、更有效地解决问题，要求杨晓凤在6月26日前去华邦公司总部协商解决。华邦公司收到函告后，也给杨晓凤发通知函，通知杨晓凤于6月26日来华邦公司协商。7月9日，钱正河再次向华邦公司和杨晓凤发函，申明购物先付款，购房也是如此，只要杨晓凤把30万元房款支付到银行保证金账户，在7月15日前，我方随时配合办理过户手续。但上述函件均不能证明已送达杨晓凤。
本院认为：原告杨晓凤与被告钱正河、王惠萍在自愿协商基础上签订《杭州市房屋转让合同》，钱正河、王惠萍称杨晓凤与中介方采取欺诈手段签订合同，未能提交有效证据证明，不予采信。该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，杨晓凤依约支付了首付款100万元。现双方的主要争议在于，钱正河、王惠萍配合办理产权变更手续与杨晓凤将余款30万元存入监管账户孰先孰后。双方签订的《杭州市房屋转让合同》明确约定了余款30万元于杨晓凤新《房屋所有权证》办出后2个工作日内打入监管银行账户。杨晓凤与钱正河签订的《补充约定》也约定钱正河应在领取100万元首付款后，配合中介方办理产权受理手续。因此，应当认定钱正河、王惠萍应在杨晓凤将余款30万元存入监管账户之前即配合办理过户手续。钱正河、王惠萍至今未配合办理办理产权变更手续，且仍主张应先由杨晓凤将余款30万元存入监管账户，应认定钱正河、王惠萍违反合同约定。另外，钱正河、王惠萍也未按照合同约定时间交付房屋。合同约定，因钱正河、王惠萍过失，未配合办理产权变更手续，导致杨晓凤不能在90日内取得房地产权属证书的，杨晓凤有权退房，钱正河、王惠萍应在杨晓凤提出退房之日起10天内将杨晓凤已付款及利息退还杨晓凤，并向杨晓凤支付违约金26万元。现杨晓凤根据合同约定要求终止履行合同、返还已支付房款及利息，本院予以支持，但利息按照银行同期存款利率计算三个月为4774.8元，超出部分缺乏依据，不予支持。杨晓凤要求按照合同由钱正河、王惠萍支付26万元违约金，钱正河、王惠萍认为违约金不合理，即使是杨晓凤违约他们也不要违约金。
本院认为，本案中钱正河、王惠萍之所以违约，系基于其对合同的条款理解，其仍愿意继续履行合同。而杨晓凤在5月11日即单方通知解除合同，也存在一定过错，且从合同签订至今房屋价格变动较小，杨晓凤因房屋价格变动所受损失也较小。因此，
本院认为合同约定的违约金过分高于造成的损失，综合考虑当事人的过错程度、合同履行情况、房屋价格变动等因素，本院酌情确定由被告钱正河、王惠萍支付原告杨晓凤违约金13万元，其余部分过分高于造成的损失，本院不予支持。双方当事人既约定违约金，又约定定金的，守约方可以选择适用。现杨晓凤既主张违约金，又主张双倍返还定金缺乏依据。经法院释明后，杨晓凤表示优先主张违约金。因此，本院对其要求双倍返还定金的请求不予支持。但钱正河、王惠萍收取的定金4万元应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告杨晓凤与被告钱正河、王惠萍于2010年4月16日签订的《杭州市房屋转让合同》终止履行；
二、被告钱正河、王惠萍于本判决生效之日起十日返还原告杨晓凤购房款100万元并支付利息4774.8元；
三、被告钱正河、王惠萍于本判决生效之日起十日支付原告杨晓凤违约金13万元；
四、被告钱正河、王惠萍于本判决生效之日起十日返还原告杨晓凤定金4万元；
五、驳回原告杨晓凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16914元，保全措施申请费5000元，合计21914元，由原告杨晓凤负担2788元，被告钱正河、王惠萍负担19126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16914元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 石 敏
代理
审判员 周菁晖
人民陪审员 陈国义
二〇一〇年十二月二十一日
书 记 员 陈 伟