浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1679号上诉人（原审原告）王建忠，职工。委托代理人叶文文，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄天祥。被上诉人（原审被告）黄建静。被上诉人（原审被告）黄显枢。被上诉人（原审被告）汤寿月。委托代理人汤林云，男，1986年3月21日出生，汉族。
上诉人王建忠因其他买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2009）温永商重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，经过阅卷，询问了当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。原判认定，永嘉县上塘镇沿江路58号1幢房屋系黄天祥等四人集资联建，2001年3月王建忠向黄天祥等三人购得该房3单元704室商品房一套，9月20日依法取得房屋所有权证。王建忠购房时，买卖双方协议未对其楼顶上的阁楼（即现讼争的804室）做过约定。2003年4月21日黄天祥等三人又将王建忠房屋之上的阁楼（即804室）出卖给汤寿月所有。2004年5月，汤寿月对诉争阁楼进行装修，王建忠出面制止，双方发生纠纷。其中，王建忠对汤寿月的财物有毁损，被永嘉县公安机关作出处罚，该案经复议，行政诉讼，均是维持处罚。又发生王建忠在楼梯上安装铁栅门，阻碍汤寿月出入阁楼，被原审法院判决排除妨碍，该案经二审维持后生效。2005年5月21日，王建忠向原审法院起诉，请求确认黄天祥等三人与汤寿月之间的阁楼买卖行为无效。
一、二审均以王建忠与该买卖行为无直接利害关系，其起诉不符合原告主体资格条件，裁定驳回起诉。原判认为，王建忠认为本案所涉阁楼是附属物，不符合独立转让条件，并认为是全体业主共有，黄天祥等人无权处分，王建忠以此为由起诉要求确认被告间的买卖合同无效，其符合原告主体资格。至于其诉讼请求能否获得支持，则要看其诉讼请求有无事实和法律依据。本案所涉阁楼虽无产权证书，但具有一定独立结构和使用功能。黄天祥等三人与汤寿月买卖沿江路58号一幢三单元阁楼，其实质是对阁楼相关权益的转让。王建忠从黄天祥等三人处购房（704室）时，该阁楼已存在，双方也没有对阁楼约定由王建忠附属使用或具优先购买使用权，也没有约定由该幢楼房全体业主共有。王建忠主张阁楼是附属物，不符合独立转让条件，并认为是全体业主共有，没有事实依据。黄天祥等三人对该阁楼有权转让，并非无权处分，法律亦无禁止该楼阁楼的权益转让，因此，其转让行为不违反法律有关合同效力性的禁止性规定。王建忠作为阁楼下层正房（即704室）的房主，与被告间的买卖标的（即阁楼）有利害关系，主要表现为704室与阁楼之间的具有上下层的相邻关系。而从被告间的合同内容看，对该阁楼的转让，也没有改变这种相邻关系。如在转让后，王建忠认为原审被告侵害其相邻权的，或汤寿月在使用中有影响其相邻关系的，应属另一法律关系，可以另行解决。并不是转让行为本身影响其相邻关系，即买卖行为本身没有侵犯其合法权益。总之，王建忠主张被告间的买卖合同关系无效，没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原审原告王建忠的诉讼请求。原审诉讼费2010元由王建忠负担。宣判后，王建忠不服，提起上诉称：原审认定讼争“阁楼”（804室）具有独立结构和适用功能，缺乏事实依据。该“阁楼”的规划设计功能是作为整栋房屋中的住宅部分与屋顶之间的结构转换体现的，只要是坡面屋顶屋顶结构，都必然存在因坡面形成的“阁楼”。在房屋结构上，无论层高是多少，“阁楼”在建筑规范和技术上都必须要存在的，该“阁楼”并非建设者为了独立存在“阁楼”而配置，因而其适用功能仅仅是整幢房屋的技术设备，不具有独立可分割的适用功能。该“阁楼”从属于整幢房屋，且不具有可分割性。按照法律规定，因该“阁楼”的檐口高度低于2.2米，不符合可以计算建筑面积的条件，即被告黄天祥等人在建设房屋时，该“阁楼”没有计算在总建筑面积之内，从而证明该“阁楼”不享有独立的建筑物所有权。基于“阁楼”不计算建筑面积，因此该“阁楼”没有分摊公用面积，也不享有土地使用权，不符合可以独立转让的条件。该“阁楼”作为整体房屋的从物，其权属应归于三单元全体业主。依照最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干意见第87条规定，从物的权属应随主物权属的转移而转移，但除当事人有特别约定的以外。由此表明，该“阁楼”作为从物，其权属因被上诉人黄天祥等人将三单元的住宅房屋转让给上诉人等而转移给三单元的业主。综上所述，原判认定被上诉人黄天祥等人转让“阁楼”合同有效，明显是错判，请求撤销原判，依法改判。被上诉人黄天祥、黄建静、黄显枢均未答辩。被上诉人汤寿月未发表意见，其委托代理人汤林云认为上诉人王建忠上诉无理，诉争房屋应归被上诉人汤寿月所有。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，黄天祥、黄建静、黄显枢等人建造涉讼房屋时，违反规划进行超建，本案讼争的“804阁楼”属于超建部分范畴，当地行政机关进行处罚后对涉讼房屋予以竣工验收。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，属于《中华人民共和国物权法》第六章所称的共有部分。但本案讼争的“804阁楼”，应有别于上述法律和司法解释所规定的建筑物共有部分中的基本结构部分--屋顶。“804阁楼”的存在，不影响屋顶的建筑功能，也不改变屋顶作为共有部分的属性。故本案建筑物的共有部分应不包含“804阁楼”。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案讼争的“804阁楼”原属于违反规划的超建部分，但因为当地行政机关对涉讼房屋进行处罚并予以竣工验收，故可认定“804阁楼”已经不被当地房地产管理部分定性为违法建筑。被上诉人黄天祥、黄建静、黄显枢等人作为“804阁楼”的建造者，因建造的事实行为取得“804阁楼”的物权，其可以进行处分。因此，原判认定黄天祥等三人对该“804阁楼”有权出让，并非无权处分，该认定并无不当，本院予以确认。上诉人王建忠请求确认被上诉人黄天祥等与被上诉人汤寿月2003年4月21日签订的关于上塘镇沿江路58号一幢三单元楼阁买卖合同无效，但提供的证据并不能证明该买卖合同符合《中华人民共和国合同法》规定的法定无效情形，也不能证明该买卖合同符合《中华人民共和国合同法》规定的合同效力待定，而后转化为自始无效的情形，故对上诉人的诉讼请求，应不予支持。综上，上诉人王建忠的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人王建忠负担。本判决为终审判决。
审判长 刘宏杰
审判员 陈肖俭
审判员 杨宗波
二〇一〇年十二月二十日
书记员 叶 川 关注公众号“”