杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1717号
原告：魏俊。
被告：亿科置业（杭州）有限公司。
法定代表人：刘华。
委托代理人：瞿国伟。
委托代理人：沈施。
原告魏俊（以下简称原告）诉被告亿科置业（杭州）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月11日受理后，依法由
审判员姚春芳独任审判，于2010年9月2日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2010年12月7日再次公开开庭进行了审理。原告魏俊、被告的委托代理人沈施到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：2007年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买西湖区振华路206号西港·新界4幢5单元504室房屋，总价款856827元。合同签订后，原告按约付清房款，被告也按合同约定交付了房屋，但其并未按约在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法取得房屋产权证书。后经原告向杭州市国土资源局了解得知因被告至今未能交足土地出让金是原告无法办理权属证书的原因所在。被告的行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，故诉请判令：
一、被告立即将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；
二、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金4284.14元；
三、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求明确为被告立即将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。
被告辩称：
一、被告在2008年9月6日、12月5日分别向杭州市房产管理局、杭州市国土资源局提交了申请办理房屋权属登记的相关资料，而相关部门至今没有依法予以办理，责任不在被告。
二、原告主张无法办理权属证书的原因在于被告未足额缴纳土地出让金，但被告已经按合同约定足额缴纳了土地出让金，而且到目前为止没有一个政府部门要求被告补缴土地出让金，故被告对原告的上述主张并不清楚。
三、被告没有任何违约行为。按照合同约定，如因被告的责任逾期办理权属证书的，被告需要承担违约责任。但本案逾期办理权属证书是由于政府政策上的原因所致，属于不可抗力，责任不在被告，故不应由被告承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。原告提供了下列证据材料：1.《商品房预售证》、《商品房买卖合同》一份，用于证明2007年10月原、被告签订合同，约定原告向被告购买商品房一套及关于权属登记的义务。2．发票一份，用于证明原告已经缴纳了购房款，履行了自己的义务。3．商品房交接书一份，用于证明2008年10月28日被告向原告交付房屋，从该日起的90日内被告应按约定将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。4.办理房产交易产权登记手续须知一份，用于证明只要被告提供资料准确齐全，杭州市房管部门会出具房产交易产权登记受理单，并可在15个工作日办妥房屋权属证书。原告提供的证据经质证，被告对证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为被告已完成备案义务，目前房屋权属证书不能办理的责任不在被告。被告提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》一份，用于证明根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告仅负有提供相关资料向有关部门备案的义务，合同未约定出卖人应为买受人取得房地产权属证书，也未约定买受人取得房地产权属证书的具体时间；2．初始登记补件告知书一份；3．窗口办文受理单复印件一份；4．杭州市房产交易、产权登记申请表一份；5.国有土地使用证复印件一份；6.建设用地规划许可证及其附件复印件一份；7.建设工程规划许可证及其附件一份；8.建设工程施工许可证一份；9.建筑工程消防设计验收意见书一份；10.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表一份；11.商品房预售许可证一份。证据1－11，共同证明被告按合同约定向有关部门办理了备案手续；被告提供的相关资料，不存在资料不全不能办证的情况。12．土地出让合同公证书一份；13．土地出让金票据复印件、契税缴款书复印件、收款收据复印件各一份。证据12－13，共同证明被告已按照土地出让合同约定缴清了全部土地出让金，不存在未交足土地出让金不能办证的情况，且被告亦缴纳了土地开发补偿费及契税等相关费用。14．西科园（2009）47号要求协调产权办理的请示一份；15.杭府纪要（2007）59号专题会议纪要；16.杭州市西湖区区长公开电话交办（反馈）单；17.关于西港新界产权证办理信访事件的情况报告；18.关于请求尽快协调落实【杭府纪要（2007）59号】文件的报告。证据14-18，共同证明被告积极履行合同义务，原告不能取得权属证书并非被告不履行备案义务；政府有关部门仍在协调权属证书的办理事宜。被告提供的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该告知书说明被告缺少备案所需的资料，房管部门并未接受被告的备案资料；对证据3的真实性无异议，但只能证明杭州市国土资源局接收了被告提交的资料，不能证明相关部门已审核通过被告的资料，被告需进一步提供杭州市国土资源局的复核验收通知书和房管部门的窗口受理单；对证据4的真实性无异议，但不能证明被告已将该申请表提交房管部门；证据5-11无异议；对证据12-13的真实性无异议，对其证明对象有异议，不能证明被告补交了土地用途性质改变后的土地出让金；证据14不齐全，无法质证；对证据15-18的真实性无异议，但只能证明被告缴纳了未改变土地用途性质前的土地出让金，正因为被告没有补缴土地用途性质改变后应补缴的土地出让金导致不能办妥土地复核验收手续，从而导致原告无法取得权属证书。本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：对原告提供的所有证据，被告对其真实性无异议，本院予以确认。被告提交的所有证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认，但上述证据不能证明被告已经向产权登记机关提交了办理权属证书所需的全部资料，亦不能证明非被告原因致使本案涉案房屋至今不能办理权属证书，故被告欲证明的证明对象本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2007年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买西湖区振华路206号西港·新界4幢5层504室房屋，建筑面积为128.73平方米。合同还约定了双方的权利义务，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付房价款856827元。2008年10月28日，双方办理房屋交接手续，房屋实测面积为128.64平方米，总价款为856228元。被告将该房屋交付原告后，并向原告退还了面积差额款。在被告向原告交付上述房屋后至今，该房屋因没有土地复核验收合格通知书等原因一直未能办理产权证书。2010年8月，原告为此诉至本院，要求判如所请。另查明，被告开发的西港·新界所涉的杭政储（2003）49号地块于2003年12月由杭州市国土资源局挂牌出让给被告。出让合同约定了土地用途和土地利用条件，同时约定在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同签订后，被告缴纳了合同约定的土地出让金及土地开发补偿费。之后杭州市国土资源局核发了相应的国有土地使用证，其中B地块2737平方米为商业用地，30345平方米为综合用地（办公、卫生院）。2007年3月，杭州市人民政府就被告受让的地块开发建设进行了专题协调，并下发了杭府纪要（2007）59号会议纪要，同意B区块按照商品房销售政策实施分割销售。A区块在房产通过复核验收后，按照不小于250平方米（建筑面积）／单位实施分割转让，且受让单位必须是企业。C区块（配套单身职工宿舍）的房产仍按照只租不售办法处理。之后杭州市房管局向被告核发了商品房预售许可证。2008年12月，被告向杭州市国土资源局申请房地产项目用地复核验收，该局受理后一直没有明确意见。今年3月，杭州市国土资源局在答复原告等人的信访中回复，因被告未能办理补缴土地出让金相关事宜，该项目暂不能办理相关土地手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该项约定包含了两层意思，一是被告应当在规定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报送产权登记机关；二是由产权登记机关将被告报送的办理房屋权属登记的全部资料进行备案登记。本案原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告虽按合同约定交付了房屋，但未能在合同约定的在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关，致使原告购买的房屋至今不能办理权属登记，其行为显然违反了该项约定。故原告要求被告将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告所购买的房屋至今不能办理权属登记的主要原因是因为没有土地复核验收合格通知书，被告虽在2008年12月向土地管理部门申请土地复核验收，但在土地管理部门没有明确答复的情况下，未进一步采取积极措施，促使合同履行条件的成就，对此具有过错。因此，原告购买的房屋至今不能办理权属证书的原因应当归责于被告，被告应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。
被告辩称未能将办理房屋权属登记所需的资料提交产权登记机关非被告原因造成，而是政府政策造成的不可抗力的意见，与事实不符，本院不予采纳。而且，即使非被告原因导致不能在合同约定的时间内向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料，亦不能免除被告的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、亿科置业（杭州）有限公司在本判决生效之日起三个月内将申请西港·新界（西港发展中心）4幢5层504室房屋权属登记所需的应当由其提供的资料报产权登记机关。
二、亿科置业（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏俊违约金4284.14元。如果未按本判决指定的期间履行第一条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行第二条确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元由亿科置业（杭州）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 姚春芳
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年十二月二十日
书 记 员 黄燕美