杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1873号
原告：杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部。
法定代表人：蒋玉奇。
委托代理人：黄加宁、杨捷。
被告：陈观培。
被告：苏春娥。
被告：陈玮。
被告：邵春风。四被告共同
委托代理人：李刚。
原告杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部诉被告陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风（以下简称四被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年9月1日受理后，依法由
审判员庞邦彩独任审判，于2010年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄加宁，被告陈观培、苏春娥及四被告的共同委托代理人李刚到庭参加诉讼。后本院于2010年12月18日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄加宁，被告陈观培及四被告的共同委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：原告于2007年9月17日取得杭土资拆许字（2007）第071号《房屋拆迁许可证》，杭州市国土资源局于同日在《杭州日报》上刊登了《房屋拆迁公告》。之后，原告将房屋拆迁补偿安置事宜委托杭州市蒋村乡人民政府（现为杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处）办理。因四被告所有的房屋在上述《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内，杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处（以下简称蒋村街道办事处）与被告陈观培于2007年12月31日签订了《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），约定四被告应在2008年2月26日前搬迁完毕，将房屋及附属设施交由拆迁人拆除处理。但时至今日，四被告一直未予以搬迁。故起诉要求判令四被告立即将坐落于杭州市西湖区蒋村街道蒋村街社区拆迁总建筑面积539.7平方米的房屋和附属设施腾退并交付给原告予以拆除。四被告共同辩称：
一、本案原告不具有诉讼主体资格。原告没有举证证明其是一个合法的主体；《拆迁补偿安置协议》的签署主体是蒋村街道办事处，而非原告，与原告没有关系。原告认为其与蒋村街道办事处系委托关系，但并非任何委托均是合法的，对拆迁的委托必须是显名代理。即使委托成立，蒋村街道办事处也不能以自己的名义签订合同。
二、《拆迁补偿安置协议》不具有法律效力。理由如下：1、涉案房屋所占土地的性质是集体土地，集体土地上的房屋不能随意买卖，如果买卖只能卖给村集体经济组织成员，原告既不是村集体经济组织成员，也没有证据证明其有使用集体土地的资格。本案的房屋拆迁是一种征收行为，其实就是买卖，是无效的。2、本案的《房屋拆迁许可证》颁发是违法的行政许可。我国《立法法》第八条规定，征收非国有资产必须制订法律，没有法律可由国务院制订行政法规，杭州市国土资源局依据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》作出的行政许可违法；即使按照该《条例》规定，征用集体所有土地需要拆迁房屋的，也需要取得建设项目及用地批准文件，而本案“花蒋路道路工程”尚未取得用地批准文件。故本案所涉的《房屋拆迁许可证》是无效的。3、拆迁委托的受托方必须具有拆迁资质，还必须记载在拆迁许可证中。本案蒋村街道办事处在没有法律授权的情况下，没有权利进行拆迁。4、原告没有证据证明四被告的房屋属于《房屋拆迁许可证》许可的拆迁范围内。5、签订《拆迁补偿安置协议》的主体是被告陈观培，而涉案房屋系四被告共有，其余三被告既未签字，也未事后追认，被告陈观培对房屋的处置行为是无权处分。
三、原告未履行《拆迁补偿安置协议》，四被告享有不安抗辩权和后履行抗辩权。本案四被告的房屋一直在用于商业经营，蒋村街道办事处在签订协议时承诺，将来安置时按照经营用房安置，现过渡期限已经两年届满，蒋村街道办事处仍没有兑现承诺，也未提供安置房屋，故原告在未履行协议的情况下，无权要求四被告腾退房屋。综上，原告要求四被告腾退房屋完全是无理的，是一种公权利对私权利的践踏。请求驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据材料：1、杭土资拆许字（2007）第071号《房屋拆迁许可证》，证明杭州市国土资源局批准原告拆迁花蒋路道路工程项目建设范围内的集体土地上的房屋及其附属物。2、《房屋拆迁公告》，证明杭州市国土资源局公告房屋拆迁事项。3、《征用集体所有土地房屋拆迁委托协议书》，证明原告委托杭州市蒋村乡人民政府办理房屋拆迁补偿安置事宜。4、《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，证明原告与被告陈观培签订协议，确定房屋拆迁补偿安置具体事项。四被告应于2008年2月26日前搬迁出房屋，将房屋和附属设施交由原告即拆迁人拆除处理。5、《蒋村新区建设工程拆迁补偿、安置费用结算单》（蒋村街社区），证明应发放给被告陈观培户的拆迁补偿费为542080元（扣除安置房预付费用），被告陈观培已签字确认，并经杭州市国土资源局西湖分局确认。6、四被告房屋的《集体土地使用证》，证明四被告的土地使用权属情况。原告提供的证据经质证，四被告认为证据1、2的真实性无异议，但均不具有合法性。对非国有财产的征收只能依据法律，该证据所依据的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》既不是法律也没有经过有关机关授权，故该证据不能证明原告所要证明的内容。证据3的真实性不予认可，委托协议书何时签订四被告无法得知；该委托协议书是无效的，根据杭州市的有关规定，动迁应由动迁服务机构完成，而蒋村乡人民政府不是一个动迁服务机构，没有取得相应资质，也没有资格介入拆迁，房屋拆迁许可证记载的动迁服务机构是西湖区征地事务所，故该委托协议书是无效的。证据4的真实性没有异议，合法性有异议。蒋村街道办事处并没有获得签订拆迁补偿安置协议的权能，蒋村乡政府与蒋村街道办事处是什么关系，也无证据证明；即使蒋村街道办事处能承继蒋村乡人民政府的职权，委托关系亦成立，其也无权以自己的名义与被告陈观培签订协议，而只能以委托人的名义签订合同；被委托人必须是记载在拆迁许可证上的机构；被告陈观陪一人代表全家签订协议，侵害了其他共有人的权益，故该证据不具有合法性。证据5，该协议在被告陈观培签字时是空白协议，该协议虽已部分履行，但合同无效应该是自始无效，不能因为合同已经部分履行就认为协议应该继续履行，该证据不能证明原告所要证明的目的。证据6的真实性予以认可，但蒋村街道办事处无权购买集体土地上的房屋。四被告提供了下列证据材料：1、工商登记资料一组（四被告在庭审中当庭向本院提交），证明本案所涉四被告的房屋一直在用于开店经营。2、证人董某在法庭上陈述了其父亲的房屋在拆迁安置过程中拆迁人存在欺骗行为的情况，四被告认为董某的证言能间接印证原告也欺骗了被告陈观陪。四被告提供的证据经质证，原告认为四被告提交的工商登记材料已超过举证期限，而且亦与本案无关。对董某的证言认为与本案无关，更不能证明四被告要证明的目的。在审理过程中，本院依职权调取了以下证据：1.杭州市机构编制委员会关于建立杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部的通知。2.杭州市西湖区人民政府关于部分乡镇行政区划调整后有关地方政府机构撤销和设立的通知。本院依职权调取的证据经质证，原告表示无异议，四被告对真实性无异议，对合法性均有异议。四被告认为证据1杭州市西湖区机构编制委员会是否有权设立原告，没有足够的法律依据；证据2“撤乡建街”的前提是撤村建居，撤村建居必须征求村民意见，得到三分之二以上村民同意，蒋村乡在撤村建居过程中并未征求村民意见，故“撤乡建街”亦不合法。本院对原、被告提供的证据和本院依职权调取的证据，认证如下：原告提交的证据，证据1、2系政府职能部门依职权作出的行政行为，四被告在法定期限内未提起行政复议或行政诉讼，该证据予以确认；证据3盖有合同双方当事人的印章，四被告无相反证据推翻其真实性，真实性予以确认；证据4的真实性四被告无异议，予以确认；证据5、6的真实性四被告无异议，予以确认。四被告提交的证据，工商登记材料系政府职能部门的档案材料，真实性予以确认；证人董某的证言不能证明本案的事实，不予确认。本院依职权调取的证据均系政府和相关职能部门依职权作出，可以证明本案的相关事实，予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告系经杭州市西湖区机构编制委员会批准设立的全民事业单位。四被告系家庭成员，被告陈观培、苏春娥系夫妻，陈玮系陈观培、苏春娥之女，邵春风系陈观培母亲。因花蒋路道路工程项目建设范围内需要拆迁集体土地上的房屋及其附属物，杭州市国土资源局于2007年9月17日向原告颁发了杭土资拆许字（2007）第71号《房屋拆迁许可证》，并于同日在《杭州日报》上进行了公告。该《房屋拆迁许可证》载明：拆迁范围为东至规划双龙路、文一西路、西溪湿地农居配套道路工程项目、蒋村村、蒋村乡；西至规划双龙路、文一西路、西溪湿地农居配套道路工程项目、蒋村村、蒋村乡；南至文新路（紫金港-五常港）项目、文二西路；北至余杭塘路（紫金港-绕城公路）及公共绿地项目；上述范围内的国有土地上的房屋拆迁除外，具体门牌号码以征地红线为准；征用土地面积56753平方米；拆迁期限为2007年9月25日至2010年3月24日；动迁机构为杭州市西湖区征地事务所；评估机构为杭州誉和房屋评估有限公司。属四被告所有的位于杭州市西湖区蒋村街道蒋村街一组的集体土地上房屋在上述《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内。2007年9月18日，原告将房屋的拆迁补偿安置委托杭州市西湖区蒋村乡人民政府（2007年11月，杭州市蒋村乡人民政府撤销后设立蒋村街道办事处）办理。2007年12月31日，蒋村街道办事处（甲方）与被告陈观培（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》一份，约定：
一、乙方的房屋坐落在蒋村街社区，常住人口四人，拆迁总建筑面积539.7平方米，合法建筑面积360平方米。
二、乙方合法房屋、未到期临时建筑和地上附着物等按《杭州市房屋重置价格》、《杭州市市区征地拆迁补偿费用和税费标准》等有关规定进行评估，补偿费合计人民币760780元，违法建筑和到期临时建筑由乙方自行拆除，不做补偿和安置依据。
三、搬迁期限：乙方应在2008年2月26日前搬迁完毕，将上述房屋和附属设施交由拆迁人拆除。
四、拆迁过渡：乙方自行过渡，过渡期限24个月，过渡期自腾空之月起计算。……。
七、安置方式和安置面积：乙方由拆迁人以统一建造的多层成套住宅安置，实行产权调换和资金结算。安置地点为西溪花园组团内，安置面积为250平方米。安置人口为四被告。协议还约定了过渡费、奖励费及安置房屋购房款等内容。2008年3月14日，被告陈观培在原告提供的拆迁补偿、安置费用结算单上签字。根据该结算单，拆迁补偿费用扣除安置预付费用后，尚可领取542080元。之后，四被告未领取拆迁补偿费用，亦未将房屋交付原告拆除。今年9月，原告向本院起诉，要求判如所请。另查明，四被告的房屋位于原花蒋路以西，原蒋村农村信用社旁，系集体所有土地上的房屋。四被告的房屋共有三处，其中一处为三层正房，两处为附房，《集体土地使用证》记载的土地使用权面积为75平方米。
本院认为：本案原告经杭州市西湖区机构编制委员会批准后依法成立，具有合法主体资格。原告系本案涉案房屋的拆迁人，其委托蒋村街道办事处办理拆迁安置补偿事宜，蒋村街道办事处在授权范围内实施代理行为所产生的权利义务应由原告享有和承担。故原告与本案的诉讼标的具有直接的利害关系，完全符合起诉的条件，具有诉权。四被告关于原告不具有诉讼主体资格的意见与事实不符，本院不予采信。本案被告陈观培与蒋村街道办事处签订的《拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按约履行。四被告辩称该协议无效，与事实和法律不符，本院不予采信。具体阐述如下：本案原告因道路建设需要，拆迁四被告所有的房屋，不属于房屋买卖关系，不受集体所有土地上房屋买卖的条件限制，四被告的该抗辩理由并不成立。本案涉及的《房屋拆迁许可证》系行政机关依职权作出的行政行为，四被告在法定期限内既未对该行政行为提起复议，也未提起行政诉讼，该行政行为已经发生法律效力。故四被告辩称行政许可不合法的理由亦不成立。杭州市蒋村乡人民政府于2007年11月依法撤销后设立蒋村街道办事处，四被告辩称原告无证据证明两者的承继关系，与事实和法律不符。根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第九条的规定，因征用集体所有土地需要拆迁房屋的，可由当地人民政府组织统一拆迁。故四被告辩称蒋村街道没有资格介入拆迁，与该规定不符。至于四被告辩称根据杭州市有关规定，动迁服务机构应取得房屋拆迁资格，因四被告所称的规定系杭州市的有关规定，不属于法律和行政法规的效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。我国法律并没有禁止被代理人以自己名义实施代理行为。本案蒋村街道办事处以自己名义实施代理行为，原告予以认可，该代理行为应认定有效。本案被拆迁房屋虽为四被告共有，但该房屋的土地使用权证记载的土地使用权人为被告陈观培，被告陈观培为了家庭利益代表整个家庭与蒋村街道办事处签订了《拆迁补偿安置协议》，蒋村街道办事处有理由相信被告陈观培有代理权，故四被告辩称被告陈观培系无权处分的意见与事实和法律不符。四被告没有证据证明蒋村街道办事处在签订合同时曾承诺给予其安置经营用房，双方签订的协议中也并无此约定；《拆迁补偿安置协议》规定四被告的搬迁期限为2008年2月26日前，同时约定过渡期为24个月，亦即房屋安置应在24个月之后。四被告履行合同义务的时间先于原告履行合同义务的时间，现四被告也没有证据证明原告可能无法履行合同。故四被告辩称其享有后履行抗辩权和不安抗辩权与事实和法律不符。因此，四被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院均不予采信。现四被告未履行合同义务，已构成违约，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风于本判决生效之日起十日内将《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》约定的坐落于杭州市西湖区蒋村街社区拆迁总建筑面积539.7平方米的房屋和附属设施腾空并交付给杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部予以拆除。案件受理费80元减半收取40元，由陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 庞邦彩
二〇一〇年十二月十八日
书记员 杨 慧 关注公众号“”