深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第1407号原告（反诉被告）鲍某勇。委托代理人王某英，广东华X律师事务所律师。委托代理人邓某，广东华X律师事务所律师。被告（反诉原告）陈某保。
原告（反诉被告）鲍某勇与被告（反诉原告）陈某保房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2010年11月11日公开开庭进行了审理。原告鲍某勇及其委托代理人王某英、邓某，被告陈某保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月12日，原、被告双方就买卖被告所有的位于深圳市宝安区西乡镇宝X路东北侧泰X豪园三、四、五栋5栋X房签订了《二手房买卖合同》。该房屋转让成交价为人民币680000元。合同第9条约定：“卖方（即被告）应当于收到该物业全款两日内（交楼押金除外）将该物业交付予买方……。”合同第11条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。”2010年6月8日，原告（即买方）向被告付清了购房款，然而，因被告的原因，被告并未于约定的交房日即2010年6月11日将前述房屋交付原告使用并办理业主变更手续。直至2010年9月17日，被告才将前述房屋交付原告，逾期交房长达97天，严重损害了原告的合法权益。在提起本次诉讼之前，原告多次催讨，寄望于协商解决，但被告并无妥善解决之意，一直推拖。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金合计人民币32980元（自2010年6月12日起算计至2010年9月16日止，以购房款680000元为基数，按日万分之五计算，即680000×97天×0.0005=32980）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告答辩称，原告的诉讼请求没有事实依据。原告主张延期交房没有事实依据，合同第九条约定卖方收到全款后3天内交房，5000元交房押金除外，至今原告欠付被告的公证费2800元、房屋占用费、登报费，被告还未收到全款，因此被告不存在延期交房，不构成违约。
被告反诉称，2010年3月12日，被告通过与原告的朋友中X地产公司蒋某介绍认识，就被告位于深圳市宝安区西乡镇宝X路东侧泰X豪园三四五栋5栋X房签订了《二手房买卖合同》，双方约定：成交价为680000元整，合同第15条第3项确定“原业主欠款银行人民560000元，签订之日起后续利息由原告支付，双方口头明确银行到期还款日期为2010年5月12日，不能逾期还款”；合同第4条第2款约定“买方须将首期款（不含定金）于2010年3月18日之前（含当日），支付到银行监管帐户”；合同第6条第3款双方约定“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同五日内出具委托公证书”；合同第8条约定“所有买卖费用由原告全权承担”；第8条第16款明确指定“公证费由原告承担”；合同第10条约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”。2010年3月16日，卖方按约定履行了公证委托书公证，并暂时垫支了应由原告支付的公证费用，然而原告一直利用被告不懂房屋买卖的规则，伙同朋友一直用各种手段和理由拒不按合同约定履行义务：1、原告拖延至2010年4月20日才进行资金监管，2、2010月5月13日被告才收到原告支付的2万元定金，3、不支付公证费用等。原告一直拖延至双方明确的卖方银行到期还款日期2010年5月17日前夕要求被告降价，在此种卖方“银行贷款到期必须还款”的无奈情况下，原告逼迫卖方签订了只对买方有利的不公平补充协议。2010年5月23日，原告在未经过被告同意的情况下，以新房主的身份，将部分家私搬入涉案房屋内占用使用，由于其中的一个家私床大房小，导致此房长期不能关闭房门而遭租客索赔，由被告赔偿了租客人民币2200元。2010年6月21日，被告在未收到全款的情况下要求原告收房未果。2010年6月22日，被告为了尽快同原告交房，再次要求中介方及担保公司对帐，并确认收到房款，但未收到全款（公证费及违约金等）的情况下，被告于当日再次以发函的方式，向中介方及原告要求尽快交房，但原告不但不配合交房，反而伙同中介方想拖延交房时间骗取被告违约金为目的，电话不接，无奈被告于2010年8月9日-2010年8月10日连续两天登报寻找原告要求交房。原告及中介方一直拖延至2010年9月17日原告才露面交房。当日原告签订了无异议的交房确认书。截至今日，原告一直未按合同约定支付被告全部款项。为维护被告合法之权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付违约金合计人民币10880元，从2010年3月18日-2010年4月20日计算，共计拖延32天×680000×0.0005／天=10880元；2、原告向被告支付公证费合计人民币1400元×2次=2800元；3、原告向被告支付泰X豪园5栋X号小房间占用使用费用，合计人民币2200元，从2010年5月23日搬入，按被告向承租人支付的2200元计算；4、原告承担本案的所有诉讼费用；5、原告向被告支付误工工时费合计人民币744元，按此案立案及开庭等共计7天（不满一天按一天计）×106.3元（陈某保投保每天工资）=744元；6、原告向被告支付发函、登报、寻找原告交房的费用合计人民币256元。
原告针对被告的反诉答辩称，一、被告的第一项反诉请求与事实不符。
原告与被告于2010年3月12日就买卖被告所有的位于深圳市宝安区西乡镇宝X路东北侧泰X豪园三、四、五栋5栋X房签订了《二手房买卖合同》。根据该合同第4条的约定，买卖双方应于买方付款期限届满前即2010年3月18日（含当日）前三个工作日到指定银行或第三方办理监管手续签署一切相关文件，否则，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。2010年3月15日，买卖双方前往中国X设银行宝安支行办理监管事宜，签订了《中国X设银行股份有限公司深圳分行二手房交易资金代保管协议》及《中国X设银行个人购房借款（综合）合同》。买方当日向中国X设银行宝安支行的房屋结算资金托管专户转帐人民币12万元。因卖方选定的赎楼公司深圳市融X投资担保有限公司额度不足无法在中国X设银行宝安分行办理赎楼担保，直至2010年4月20日，卖方才选定新的赎楼公司，买方根据卖方选定的赎楼公司深圳市寓X荣X投资担保有限公司的指示协同卖方前往上海浦X发展银行股份有限公司深圳分行办理本案二手房交易资金代保管相关事宜。因此，因被告单方的原因导致无法指定监管银行产生的损失应由其自身承担。
原告与被告第二次办理二手房资金监管事宜的行为应视为对原合同条款中办理期限的变更。鉴于此，原告并未违反《二手房买卖合同》的约定，不应承担相应责任。若被告仍旧主张责任在于原告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，现被告未提交相应证据予以证实，因此，其应承担举证不能的不利后果。
二、被告的第二、三、五、六项反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。1、被告提交的公证书的材料不完全，不能确定是否与本案有关联；该公证费的产生与买方购买卖方的房屋无关。公证申请人分别为陈某保、陈某强以及苏某芬，产生公证的原因为：被告取得涉案房产后，其妻苏某芬为了生意的需要，将陈某保的房产及陈某强的房产作为二人做生意贷款的抵押物而来，因此，因该二人的原因作公证产生的费用与本案无关；两次公证中，第一次公证于2010年3月办理完毕后，因被告的过错导致无法办理赎楼手续，该此公证的费用应由其自身承担。因第一次公证适用对象改变产生的第二次公证费用亦应由被告承担。与本案有关联的公证费应仅指对买卖双方签订合同真实性所作的公证产生的费用。被告提交的公证费的单据中，总价仅为1400元，且属于被告的公证费仅为400元。综上所述，被告支付公证费的请求无事实依据。2、房屋使用费皆因承租人信某斌私自需要床铺产生，与原告无关，且该费用收取的数额为被告与承租人私下达成的，亦未见任何单据予以证实。3、误工工时费于法无据，本案的起由皆因被告违约导致，原告保留追究被告误工工时费的权利。4、原告已于2010年6月23日通知被告交房，被告可以随时联系上原告，并不如被告所言无法联系上，无需通过登报的方式通知原告。因此，发函、登报产生的费用应由被告自身承担。5、公证费的约定在《二手房买卖合同》中，应当理解为是基于《二手房买卖合同》本身需要公证而产生的公证费，而不是因为涉案房屋所有的相关公证产生的费用，而且被告提供的所谓公证是否是按照法律规定必须要公证的，被告无法证实。原告认为公证费不是本案房产买卖必须产生的公证费。综上，原告依约履行了付款的义务，但是被告却未如期交房，因此产生的违约责任应由其承担。因被告过错产生的损失应由其自身承担，与原告无关。被告的反诉请求皆无事实及法律依据。基于以上答辩事实和理由，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求并判令其向原告支付违约金以及承担本诉、反诉的诉讼费用。
经审理查明，2010年3月12日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡镇宝X路东北侧泰X豪园三、四、五栋5栋X房产转让给原告，转让价格为人民币680000元；原告在签订合同当日支付人民币20000元，签订合同后6日内，原告再支付定金人民币40000元；买方须将首期款（不含定金）于2010年3月18日之前（含当日）支付到银行监管帐户或第三方监管帐号并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；买卖双方应于买方付款期限届满前三个工作日内到指定银行或第三方办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同五日内出具委托公证书；公证费由买方承担；卖方应当于收到该物业全款两日内（交楼押金除外）将该物业交付予买方；该物业现有租约正在履行中，其租期到2010年8月31日；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币2万元。2010年4月20日，原、被告双方及浦X银行共同签订了《二手房交易资金代保管协议》。同日，原告将16万元存入该帐户。2010年5月7日，原告与浦X银行签订了《个人购房借款（综合）合同》，原告申请贷款人民币50万元。2010年6月8日，浦X银行发放了贷款人民币50万元。2010年6月23日，被告收到涉案房屋的尾款人民币70428.39元。2010年3月23日，被告办理了公证委托书并支付了公证费人民币400元。同日，案外人陈某强及苏某芬也办理了公证委托书并分别支付了公证费人民币360元及640元。2010年4月28日，上述三人又分别办理了公证委托书。2010年5月21日，涉案房产过户至原告名下。2010年6月22日，被告向原告及中介公司邮寄发出了《催促交房要求函》称，原、被告双方、中介公司及承租方于2010年6月21日协商交房事宜，因家私问题交房未能成功，被告要求原告及中介公司尽快按合同约定办理交房事宜。为此被告支付了邮寄费用人民币16元。2010年6月23日，原告向被告发出了《交房催促函》，要求原告到管理处办理完业主更名手续及协商租赁事宜。2010年8月9日-2010年8月10日，被告连续两天在报纸上刊登《声明》，寻找原告要求办理交房手续。为此被告支付了广告费用人民币240元。2010年9月17日，原、被告双方签订了《交房确认书》，载明买方已查收无异议。另查，被告提供了由涉案房屋承租人出具的证明，主要内容为：因原告在涉案房屋放了一张大床影响其使用，故在其搬离涉案房屋时被告补回其人民币2200元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、《二手房买卖补充协议》、《二手房交易资金代保管协议》、收款收据、银行进帐单、房产证、《个人购房借款（综合）合同》、个人借款借据、《公证书》、客户卡对帐单、《委托函》、《交房催告函》、《交楼确认书》、《委托银行贷收水费、房屋本体维修基金、场地使用费、物业管理费协议书》、转帐贷方凭证、证明；被告提供的买卖合同、资金监管协议、贷款帐户基本信息、银行进帐单、公证书、发票、手写证明、收款对帐单、社保明细、报社登报费用、催促函、快递单在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。合同约定原告支付的首期款须存入银行监管帐户，而原、被告在2010年4月20日才在浦X银行签订资金代保管协议，在签订该协议之前原告无法将首期款存入监管帐户，因此原告未于2010年3月18日之前支付首期款的行为不构成违约，故对被告以原告逾期付款为由要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于房屋交付问题
本院认为，房屋交付应包含两方面内容，一方面是卖方的交付义务，另一方面是买方的接收义务，缺少其中任何一方面房屋交付都无法完成。本案中原、被告双方于2010年6月21日协商过交房事宜，被告于2010年6月22日书面通知原告办理交房事宜并在2010年8月9日－10日连续两天在报纸上刊登《声明》要求办理交房手续。上述事实说明被告是愿意交付房屋给原告的，其也履行了通知义务，因此被告已经履行了交房的相关义务。另外，涉案房屋在买卖时是附带租约的，原、被告双方的买卖合同中也对此进行了约定，因此涉案房屋不存在要实际交付原告使用的问题，而仅存在租金如何处理问题。综上，原告以被告逾期交房为由要求被告支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。根据合同约定公证费由原告承担，因此原告应将被告支付的公证费人民币400元返还给被告。被告提供的证据不能证明案外人陈某强及苏某芬的公证委托书及公证费与本案有关联，故对被告要求原告承担陈某强及苏某芬公证费的诉讼请求本院不予支持。被告通过邮寄方式向原告送达了函件，说明被告可以联系原告，因此没有必要在报纸上刊登《声明》，因此被告在报纸上刊登《声明》支付的广告费用由被告自行承担。对于被告提供的由涉案房屋承租人出具的证明原告不予认可，而根据法律规定无特殊情况的证人均应出庭作证，而本案中出具该证明的证人并未出庭，因此对于该证据本院不予采信，对被告要求原告支付小房间占用费的诉讼请求本院不予支持。另外，被告要求原告支付误工费的诉讼请求亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、原告鲍某勇于本判决生效之日起三日内向被告陈某保支付公证费人民币400元；
二、驳回原告的诉讼请求；
三、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费人民币312元，由原告负担。反诉费人民币55.5元，由被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘光耀
二〇一〇年十二月十三日
书记员 吴跃娇
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