杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第1251号
原告：李某某。
原告：刘某某。两原告的共同
委托代理人：周某某。
被告：杭州××开发有限公司，住所地：杭州市下城区××室-1。
法定代表人：倪某某。
委托代理人：王某某。
委托代理人：孟某。
原告李某某、刘某某诉被告杭州××开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2010年11月11日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人周某某、被告的委托代理人王某某、孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2007年11月9日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号2007预940693）一份，合同对房屋面积、单价、交付期限、付款期限、方式及权证的取得期限等均作了明确约定。合同签订后，原告根据合同的约定于2008年1月2日向被告支付了3200550元全额房款，被告根据合同约定于2008年2月18日向原告交付了所购商品房。此后，在合同约定的权证办理期限届满后原告即要求被告交付其所办理的该商品房的权属证书，但被告却以种种借口拒绝交付，后原告多次交涉无果，被告的行为构成违约，故原告特提起民事诉讼，要求被告向原告支付所购商品房的房地产权属证书（三证）；要求被告支付逾期交付权属证书违约金64011元（根据原告现实际损失，违约金比例从原来的合同约定的0.5%调整到比例2%）；要求被告赔偿原告税费损失64011元（按照合同总价的3%计）并承担本案诉讼费用。
被告辩称：两原告陈述的双方签订合同事实属实，2008年2月18日被告向两原告交付了房屋，2008年3月，杭州市房地产测绘公某为涉案的楼房出具了测绘成果，被告在杭州市房管局办理了房屋权属登记，产权人为被告公某，后被告给原告发函，请原告在2008年11月4日前至被告的公某办公所在地东坡路办理交接和补差价手续，然原告在接到被告函之后，未办理款项结清手续，而被告公某员工一直在联系原告，但原告不愿配合，2010年的3月8日，被告委托西湖律师事务所律师金某某向原告发函要求来被告公某办理交接和款项结清手续，否则被告将通过诉讼解决。为此原告房屋的三证，被告已经按期办理完毕，也已经通知原告来办理款项交接手续，被告不存在违约过错，请求驳回原告诉请。审理中，两原告向本院提交下列书面证据材料：1、合同编号2007预940693的商品房买卖合同一份，证明原、被告发生商品房买卖关系，该合同成立。2、浙江省统一收款收据二份、收条一张及浙江省杭州市服务业统一发票一张，证明原告按合同约定支付了全部房款及费用。3、交房通知书，证明原被告已完成该商品房的交接手续，已缴清全部费用。4、测绘面积表（复印件，原件在被告处）、购房平面图纸，证明涉案房屋在交房时已经测绘，被告在交房是对房屋面积没有争议。被告向本院提交下例证据材料：1、房地产测绘成果报告一份，证明东坡路66号501室测绘面积为123、51平方米。2、杭房权证上字第××号产权证，证明东坡路66号501室产权登记面积是123.51平方米。3、2008年10月29日的函，证明被告明确告知两原告应该补交房屋款315485元，通知两原告到被告公某办理相某某款及实测面积款项结清手续。4、2010年3月8日浙江西湖律师事务所律师函一份，证明被告委托律师致函原告让其支付房款差额315485元和相应的物业基金及因未及时补交房款而产生的违约金，以及如果不及时支付而产生的法律后果。经庭审质证，本院对两原告提交的证据认证如下：被告对两原告提交的证据1真实性、合法性无异议，认为该合同涉及的房屋面积仅是预测面积。对证据2真实性、合法性无异议，认为仅能证明原告交付的为预测面积的房款和费用。对证据3的测绘面积真实性、合法性无异议，仅能证明原告缴清了预测面积的房款和费用。对证据4测绘面积表认为仅能证明是预测绘面积，不是实际面积，认为平面图纸仅是要约邀请，不符合证据的形式要件。本院对两原告提交的证据1至4的真实性均予以确认，原、被告双方签订的合同成立，能证明原告将合同上约定的112.3平方米面积的房款、物业管某某及其他费用，至于预测面积在交房时能否作为双方约定的实测面积，与本案无关。两原告对被告提交的证据1、2真实性、合法性无异议，认为与本案无关，证明内容与本案无关，产权所有人是被告公某而不是原告，不能证明被告为原告办理了房产证，同时也缺少土地使用权证和契证。出具房地产测绘成果报告时间为2008年3月17日，该测绘图和测绘面积不是房屋交付时的面积，该证据仅能证明被告曾经测绘过，不能证明被告意在证明的内容。对证据3认为和本案无关，被告出具该函的内容没有提交相关要求原告结算的依据，且该函的内容不符合合同约定。对证据4不予认可，认为未收到此函件。本院对被告提交的证据1、2、3予以确认，对证据4因被告未提供送达的依据，认为该证据与本案无关。根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：2007年11月9日，原、被告就东坡文物大楼501室（产权证地址为东坡路66号501室）签订商品房买卖合同（合同编号2007预940693）一份，合同约定该商品房建筑面积112.3平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米28500元，总金额3200550元；合同的八条约定，被告在2008年3月31日前将经规划验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条规定被告应当在商品房交付使用后90个内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记被告提供的保产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、2项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60个工作日内将原告已付房价款退还被告，并按已付房价款的1％赔偿原告。2.原告不退房，被告按已付房价款的0.5％向原告支付违约金。同日双方在附件四合同补充协议中约定：原、被告特别约定：若被告确有实际困难，不能按《商品房买卖合同》第十五条约定的“规定期限内”为原告取得房地产权属证书的，原告同意将上述约定的时间延长至自商品房交付之日起180日内。合同签订后，原告根据合同的约定于2008年1月2日向被告支付了3200550元房款，被告向原告开具3200550元的预收款收据。2008年2月3日被告向两原告送达交房通知书，告知原告杭州东坡文物大楼已通过政府规划部门验收，取得《规划验收合格证》，被告定于2008年2月3日向原告交付房屋，请两原告接到通知后，在2008年2月3日至2008年2月17日到杭州东坡文物大楼办理交房手续。同年2月18日双方办理所购商品房的交接手续。同年3月17日杭州市房地产测绘公某对坐落于东坡路52号－66号，长生路30－6、30－7号，齐心里15－17号进行测绘，其中诉争房屋的测绘面积为123.51平方米。同年10月28日被告领取诉争房屋的房屋产权证，产权证号为“杭房权证上字第××212392号”。次日被告发函原告，告知原告所购买的东坡路66号501室房屋字相关权属登记证书已办理完成，要求原告于2008年11月4日前到被告公某办理相某某款及实测面积款项结清手续（501室预售面积112.3平方米，实测面积123.51平方米，预售单价每平方米28500元，应补交房款319485元）。2010年10月14日，两原告向本院提起诉讼，要求被告向原告交付所购商品房的房地产权属证书（三证），并支付逾期交付权属证书违约金16002.75元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告向原告支付所购商品房的房地产权属证书（三证）；要求被告支付逾期交付权属证书违约金64011元；要求被告赔偿原告税费损失64011元并承担本案诉讼费用。
本院认为，本案争议的第一个焦点为被告有无义务为原告办理房产权属证书：本案合同第十五条规定被告应当在商品房交付使用后90个内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记被告提供的保产权登记机关备案。该条款本约定办证义务为原告自己责任，被告行使的义务仅为提供办证的方便。然同日双方在附件四合同补充协议中又特别约定：若被告确有实际困难，不能按《商品房买卖合同》第十五条约定的“规定期限内”为原告取得房地产权属证书的，原告同意将上述约定的时间延长至自商品房交付之日起180日内。从该条款的理解为被告为原告办理房产三证，且将办理三证的期限延长至180日。
本院认为补充合同作为主合同的附件，补充合同与主合同条款有冲突的，以补充合同约定的条款为准。且该合同文本为被告提供，前后条款意见表述不明导致的不利后果由被告承担，故
本院认为被告负有为原告办理三证的义务，当然办理三证过程中，原告具有配合义务，具有缴纳相应办理权属证书（含契证）时应交纳的所有税和费的义务。本案第二个争议焦点为原告至今未能取得房地产权属证书，被告是否构成违约，被告是否该承担违约责任？
本院认为被告交付房屋的时间为2008年2月18日，至今远远超过补充协议约定的180日，被告认为被告在杭州市房管局办理了产权人为被告公某的房屋权属登记，被告已经按期办理完毕符合补充协议的约定；被告认为被告公某员工一直在联系原告，但原告不愿配合办理款项房款结清手续，由被告承担违约责任没有法律依据。
本院认为诉争房屋2008年3月17日进行实际测绘，针对房屋尾款原告是否具有补足义务，在双方意见不一的情形下，被告可按合同的约定通过司法途径解决原告是否应支付房屋尾款、是否该承担未支付尾款的违约责任等问题。由于被告怠于诉讼，至今该问题未能妥善解决，然房屋尾款不解决并不影响原告向被告主张责任的权利，被告至今未能给予原告办理原告名下的权属证书，已构成违约，应承担违约责任。本案第三个争议焦点：原告主张的违约金及赔偿金是否该得到支持？
本院认为原告未提交相关证据证明原告由于未能在取得房屋后180日内取得房产权属证书所造成的损失超过合同约定的违约损失，故原告主张增加违约金缺乏法律依据，同时原告主张税费损失并未实际产生，故对两原告要求被告赔偿税费损失的诉讼请求不予支持。综上，
本院认为依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，
判决如下：
一、被告杭州××开发有限公司应于本判决生效之日起1月内向原告李某某、刘某某交付其所购杭州市东坡路66号501室房屋的契税证、房屋所有权证及土地使用权证；
二、被告杭州××开发有限公司应于本判决生效之日起7日内支付原告李某某、刘某某违约金16002.75元；
三、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费2860元减半收取，由原告李某某、刘某某负担1250元，被告杭州××开发有限公司负担180元，退回两原告1430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费2860元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××968】。
审判员 朱旭东
二〇一〇年十一月二十五日
书记员 韩文涛 来自