浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第2513号原告绍兴市润沁花园小区业主委员会。法定代表人鱼云龙。委托代理人（特别授权代理）肖凌、郦珊珊。被告绍兴康恒物业管理有限公司。法定代表人周涛。委托代理人（特别授权代理）戴燮苗。
原告绍兴市润沁花园小区业主委员会（以下简称业委会）与被告绍兴康恒物业管理有限公司（以下简称康恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年6月10日受理后，依法由
审判员吕小丽独任审判，于2010年7月20日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2010年9月3日公开开庭进行了审理。原告业委会委托代理人肖凌、郦珊珊、被告康恒公司委托代理人戴燮苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会诉称：被告系润沁花园小区建设单位绍兴市交通建设开发公司聘用的前期物业服务公司，根据该公司与被告签订的润沁花园前期物业管理委托续签协议，合同期限已于2007年12月31日到期，后经口头约定，服务期限延续到2009年3月润沁花园小区第一届业主委员会成立之日。2009年3月，业委会成立后，多次通知被告续签物业管理合同或者办理相关移交手续，但被告均采取不予理睬的态度，并于2009年6月起，以物业管理费缴交率低为由停止提供物业服务。被告停止提供物业服务后，一直占用小区唯一的物业管理用房至今。且被告在提供物业服务期间，因疏于管理，导致大量树木枯死，给原告造成了5万多元的经济损失。由于小区唯一的物业管理用房和与物业有关的资料被被告占用并拒绝交还，致使原告无法选聘其他物业公司，润沁花园小区物业管理也一直处瘫痪状态，给小区居民生活带来极大不便。被告物业管理资质已经过期，属无资质经营。现原告向法院起诉，请求判令：
一、被告移交与小区物业有关的所有材料（包括但不限于图纸、场外工程验收资料、建筑物竣工验收资料、产权资料、管理委托资料、住宅使用说明书和房屋质量保修承诺、设施设备移交资料、绿化施工图及清册、保养合同、物业费收缴清册、水电及垃圾清运费押金收缴清册、空关房钥匙等）；
二、被告移交水电押金及2009年6月1日被告停止提供物业服务之日后业主交纳的物业管理费等；
三、被告退还占用的小区物业用房，并支付房屋租金（按月租费500元计，从2009年6月1日起算，计至被告归还物业用房之日）；
四、被告赔偿因其管理不当导致小区树木枯死给原告造成的损失共计50000元整；
五、被告赔偿因其占用物业用房导致小区物业管理无法正常运转的经济损失（按每月10000元计，从2009年6月1日起算，计至被告办理移交手续之日）；
六、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请将第一项诉讼请求变更为：被告退出润沁花园小区并向原告移交与小区物业有关的所有资料（包括但不限于图纸、场外工程验收资料、建筑物竣工验收资料、产权资料、管理委托资料、住宅使用说明书和房屋质量保修承诺、设施设备移交资料、绿化施工图及清册、保养合同、物业费收缴清册、水电、垃圾清运费押金收缴清册、空关房钥匙等）；将第三项诉讼请求变更为：被告腾退占用的物业管理用房，面积共计500平方米，并支付房屋租金（按月租费500元，从2009年6月1日起算，计至被告归还物业用房之日止）；申请撤销第四项诉讼请求。
被告康恒公司辩称：
一、原告业委会起诉是否经过讨论决定，被告持怀疑态度，是否属个人行为，是否符合《浙江省物业管理条例》第十一条规定，即选聘和解聘物业服务企业，必须经物业区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。
二、被告目前同意退出小区物业管理，资料已于2009年7月3日移交给业委会，原告所提出的其他资料，如果在被告处也一定移交，确实没有的需要和开发商进行沟通，另外还有物业费收缴清册、水电、垃圾清运费押金收缴清册，空关房钥匙等也将全部移交。
三、到目前为止被告在没有收入的情况下继续在为小区业主服务，在还没有退出的情况下不存在支付物业用房租金，原告也没有依据来收取租金。水电押金应由每户业主自己来进行清退，业委会无权要求进行移交。
四、在被告退出物业管理的同时，所欠费用希望同时落实解决，包括业主所欠物业管理费819529元、业主所欠水电费38373.14元、老年活动室所欠水电费10828.14元、绿化养护费30000元、业委员筹备资金费9552.24元、空关房物业管理费等。如果业委会能解决好上述费用，并给予相应补贴，被告将毫无保留地退出物业管理并移交全部资料。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、润沁花园前期物业管理委托合同续签协议（二）复印件1份，证明被告与开发商签订的前期物业管理服务合同已经到期，且未能与原告续订物业管理合同。被告认为该证据系复印件，对真实性有异议，被告作为乙方从未签订过这份协议，实际上在2003年开始是签过的，合同约定时间是至业主委员会成立日止，2009年3月业主委员会成立，前期物业管理是至2009年3月。本院对被告所述前期物业管理期限至业主委员会成立日止之一事实予以确认。2、被告出具的《润沁花园目前存在的问题》复印件1份，证明被告在前期物业管理期间，自己承认存在的诸多问题，间接说明其前期物业管理质量存在问题。被告认为这是被告润沁花园管理部出具的，是2008年5月开发商移交给灵芝镇镇政府时，被告将小区存在的这些情况向灵芝镇政府汇报，这些问题存在的原因是没有奖金的缘故。本院对证据真实性予以确认。3、2010年6月1日原告出具给被告的函1份，证明原告多次向被告提出要求其撤离小区物业管理的事实。被告对真实性无异议，该报告被告是6月4日收到的，有回函给原告，但在6月4日之前被告从未收到过要求退离的通知。现在被告同意撤离，但有些费用需要结算清楚。本院对证据真实性予以确认。4、润沁社区垫付绍兴康恒物业有限公司物业费用明细表1份及发放清单复印件1组，证明被告于2009年6月始未提供物业服务，故小区自己出资雇请保安、清扫员等，为此支出的费用。被告认为，不是6月份请的，可能是8月份以后小区有不是被告的人进来，但具体是谁请的不清楚，同时被告也在提供服务的。本院对证据真实性予以确认。5、2008年在社区拍摄的照片1组，证明被告物业服务不到位的事实。被告对真实性无异议，但是因开发商移交时已经提出的问题，要求给被告解决好，开发商有80万元补贴移交给灵芝镇政府，却没有给被告相应资金。本院对证据真实性予以确认。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、移交清单1份，证明2009年7月3日被告已将开发商移交给被告的资料全部移交给原告了。原告对真实性无异议，对移交清单本身无异议，但根据物业管理条例规定小区物业管理应移交的不仅仅是清单中的材料。本院对证据真实性予以确认2、报告4份，证明被告多次打报告要求与业委会签订合同。原告认为前面三份报告收到过，2009年5月12日的报告不是给业委会的，经询问相应单位也都没有收到过。2009年7月1日这份报告中反映，2009年1月至6月被告已经收缴了部分物业管理费；7月10日这份报告与业委会无关，争取相应补贴不是业委会的权利及义务，物业管理用房在开发商移交时已经移交给物业公司了，另外在该份报告中被告自身也已提出无法继续进行管理；8月11日这份报告，因当时创建卫生城市的大背景下，被告未进行物业服务，政府检查不合格后，由社区进行了所有的清扫、绿化工作。本院对除2009年5月12日报告外的其余三份报告真实性予以确认。3、2009年8月11日、2010年5月5日管理计划各1份，证明被告希望和业委会签订合同，所以分二次提出管理计划。原告认为，2009年8月11日被告虽提出了管理计划，但又在报告中完全放弃了对小区的管理，所以原告对该管理计划是不认可的。2010年原告已经决定不聘用被告，一直要求被告退出，故2010年5月5日的管理计划是其自行制作的，原告亦不予认可。本院对证据真实性予以确认。4、2010年6月4日函1份，证明被告在收到原告6月1日发来的函后回函给原告，认为有些事情未处理好被告不愿意退出。原告认为该函确实收到过，但可以说明物业管理相应资料有部分未移交，被告认为是因开发商未移交，但这是物业公司与开发商之间的关系，原告有权要求拿到所有相关资料。至于在函中提到的经济损失原告是不认可的，在被告不进行物业服务这么长时间后，原告不需要支付相应费用。本院对证据真实性予以确认。5、被告给灵芝镇人民政府纪委及润沁社区的函各1份，证明2008年8月创建文明城市时灵芝镇政府另外找了绿化养护，费用从给被告的补贴款中扣除，被告不同意，要求纪委进行查帐。原告对真实性有异议，且与本案无关，同时被告认为费用是否合理是被告与灵芝镇政府的关系，与原告无关，同时该函说明被告未履行物业管理。
本院认为原告的异议成立。6、绿化养护合同1份及给养护承包者的函1份，证明2009年6月1日以后被告仍在提供润沁小区物业服务，及因物业费收缴不上，要求与承包人终止合同的情况。
原告对合同本身无异议，但认为在2009年5月份签订合同，是因为灵芝镇政府与被告谈要求其必须将绿化弄起来，政府会有15万元补贴款给他们，所以被告与承包者订立了合同，这笔钱被告现已全部拿到了。本院对证据真实性予以确认。7、一周工作报告1组，证明2009年7月，被告还在小区摆放灭火器，由业主签字确认，说明2009年6月份之后被告仍在进行物业管理。原告认为摆放灭火器作为物业公司在前期物业时就必须进行的，而不是说到2009年7月才开始做的。本院对证据真实性予以确认。8、2006年8月25日续签的润沁花园前期物业管理委托合同续签协议复印件1份，证明2006年8月25日，续签的协议约定委托管理期限是至业委会成立日止。原告无异议，但认为从该合同可以反映绿化养护在2006年9月1日已经移交，被告和开发商在2007年7月份又签订过原告提供证据1中的协议（二），时间是一致的，都是至业委会成立日止。本院对证据真实性予以确认。
经审理查明：2006年8月25日，绍兴市交通建设开发公司与被告签订《润沁花园前期物业管理委托合同续签协议》一份，约定：委托管理期限自2006年8月1日起至业主委员会成立日止（或至2006年10月31日止）；委托管理事项及范围、双方权利义务均参照原润沁花园前期物业管理委托合同执行；协议还对其他事项进行约定。2009年3月，润沁花园小区业主委员会成立。此后，原、被告双方多次就是否签订物业管理服务合同进行协商未果。2010年6月1日，原告发函给被告，要求被告退出小区物业管理，并至润沁花园居委会办理物业移交手续。被告函复认为即使应移交物业也不能移交给润沁花园社区，同时被告多年经济损失未得到解决，为此拒绝办理移交手续。被告至今仍未退出该小区，未办理物业资料交接手续、并占用小区物业用房。原告遂诉至本院要求解决。另查明，2009年7月3日，被告移交给原告包括建筑施工图纸等在内的13项纸资料，原告予以接收，并在移交清单上盖章确认。
本院认为，因被告康恒公司系润沁花园小区开发商指定的前期物业管理企业，小区业主大会成立、业主委员会产生后，本案原告业委会与被告康恒公司已形成事实上的物业服务关系，双方均应遵循《物业管理条例》的规定履行各自职责。本案争议的焦点是原告业委会是否已通过合法程序与被告康恒公司解除了物业服务关系，从而获得主张被告康恒公司撤出小区的请求权。依据我国《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，业主有权委托物业服务企业管理其自有物业，选举、解聘物业管理企业，是业主大会履行的职责之一，选聘和解聘物业管理企业的决定，应经物业管理区域内全体业主投票共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。选聘和解聘物业管理企业直接关系到小区内全体业主的利益，是业主对其物业管理权的处分。是否同意与被告康恒公司解除合同以及对解除合同后续事宜的处理，属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业委会来行使相应权利。为避免由于业主委员会随意行使解除权而损害业主权利等情况的出现，我国《物权法》第七十六条就明确规定，业主委员会主动解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
原告业委会在庭审中陈述，不与被告续签物业服务合同是业主委员会口头讨论决定的，并口头通知被告退出小区物业管理，而原告所提供的2010年6月1日函，被告虽然确实收到，但原告发函及其中内容仍是未经过业主大会决议通过或授权业委会进行的。综上，在无业主大会决定或授权的情况下，作为业主大会执行机构的原告业委会依据其自身口头讨论决定或2010年6月1日发函内容，要求被告康恒公司退出小区物业管理，移交物业资产及手续的各项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，
判决如下：驳回原告绍兴市润沁花园小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费1300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 吕小丽
代理
审判员 张 剑
二〇一〇年十一月二十五日
书 记 员 李 奕 来源：