浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1502号上诉人（原审原告、反诉被告）温州市鹿城区华盛大厦业主委员会，住所地：温州市鹿城区大南路华盛大厦306室。负责人王洪兄，主任。委托代理人任城晖，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）温州市旧城改建物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区虞师里瑞祥大楼B幢202室。法定代表人金佩静，董事长。委托代理人杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人温州市鹿城区华盛大厦业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。原判认定，华盛大厦位于温州市鹿城区大南路，是一幢30层的大厦，住宅165套（实际入住163套）、店铺14间，车位48个。被告旧城物业公司于2004年5月开始担任华盛大厦的前期物业管理。在业主入住时，部分业主向被告交纳了每户水费周转金200元。在履行物业管理期间，被告以每月50元的标准向住户收取公共水电费，按每月每平方米1.1元的标准向住户收取物业管理综合服务费。期间，有部分业主拖欠被告公共水电费、水费和物业管理综合服务费。2009年12月，原告华盛业主委员会成立，并经房管部门备案。2010年3月，原告聘请了新物业公司，被告于同年3月31日退出华盛大厦的物业管理。原告要求被告移交有关账册、原始凭证等未果，遂向原审法院起诉。原判认为，根据《物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务所必需的相关资料是指物业服务企业进行物业管理必需持有的权属资料、技术资料和物业服务合同约定的资料。原告要求被告移交物业服务收费明细账、公共水电费收支情况明细账、业主水费代收情况明细账、水费抄度记录及水费周转金收取明细账，但这些资料不属于权属资料和技术资料，也不是物业合同中约定的应当移交的资料，况且，部分业主还拖欠被告公共水电费、水费和物业管理综合服务费，这些资料只是被告与业主的权利、义务的凭证，也是被告向部分业主主张权利的证据，故原告要求被告移交上述资料，没有法律依据，不予支持。原告没有证据证明被告有代管过该大厦的专项维修资金，原告要求被告移交专项维修资金以及该资金的收支明细账、原始凭证，没有事实依据，不予支持。水费周转金是业主对交纳水费的担保，这是业主个人和物业服务企业之间的权利、义务关系，只有业主才有权主张权利，原告要求被告移交水费周转金，没有法律依据，不予支持。原告称业主同意将被告多收款项的债权转让给原告，但仅仅提供债权转让协议书，业主没有到庭确认，且被告对真实性有异议，不能确定该债权转让成立。况且，原告作为业主委员会，系特殊的诉讼主体，其没有相应的承担民事责任的责任财产，因而并不具有相应的民事责任能力。如果允许原告受让债权，并实现债权，却不具备相应的民事责任能力，这显然与民事权利、义务相一致的原则有悖。故原告要求被告退还向部分业主多收的物业管理费和公共水电费共计10408.44元，没有法律依据，不予支持。被告要求原告消除其发布《告示》给被告带来的不利影响，是基于侵权而提起的反诉，与本诉不是基于同一法律关系，被告的反诉请求不是对原告本诉请求的侵吞与合并，现原告的本诉请求被驳回，故被告的反诉不能成立，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）温州市鹿城区华盛大厦业主委员会的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）温州市旧城改建物业管理有限公司的反诉。案件本诉受理费160元，减半收取80元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区华盛大厦业主委员会负担。宣判后，温州市鹿城区华盛大厦业主委员会不服，上诉称，一、一审判决书认定的“按每月每平方1.1元的标准向住户收取物业管理综合费”是错误的。根据温计价（2004）140号温州市发展计划委员会文件《关于华盛大厦、华都大厦物业服务收费标准的通知》，被上诉人每月收取每月每平方1.1元，是分开2个不同性质的收费项目，即每月每平方0.6元的物业综合费，和预收项目的公共设施养护费6元／年·平方米建筑面积，折算为每月每平方0.5元。另外，针对公共设施养护费，上诉人将保留通过民事司法途径要求被上诉人移交收支明细账和余额的权利。
二、物业服务收费明细账、公共水电费收支情况明细账、业主水费代收情况明细账、水费抄度记录及水费周转金收取明细账，属于应该移交的资料。首先，一审法院对《物业管理条例》第二十九条理解错误。虽然第二十九条规定的新房屋交付使用时，开发商向前期物业公司移交的材料，其第二款规定“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。但是，第二十九条仅表明这些资料是移交项目之一，但这不是前期物业移交项目的全部。其次，上述人要求移交上述材料依法有据。2009年11月26日颁布实施的《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》第十条明确规定，原有物业承接验收时应移交下列资料：（四）物业服务收费资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细帐目和收支情况；（五）业主缴纳水电费和公用水电费的记载资料。并且，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料，人民法院应予支持。而上述资料，上诉人认为正是物业服务所必须的相关资料。缺少这些材料，新物业公司无法正常开展工作。最后，业主水费代收情况明细账和水费抄度记录是现在物业服务公司得以继续的必要材料，人民法院应该判决被上诉人移交。鉴于华盛大厦业主家中水费是一个委托物业公司代收的情况，被上诉人在撤离华盛大厦前，挨家挨户进门抄取的大部分业主家中水表，并收取了截止抄度日的水费。被上诉人一审中提交的证据也可以证实其掌握水费代收的记录。但是，被上诉人撤离华盛大厦时，根本没有和新物业公司进行任何形式的移交。故新物业公司没有移交日的业主家中水费抄度记录，严重影响了新物业公司水费代收的工作继续进行。
三、水费周转金是业主缴纳给物业周转之用，既然被上诉人不再当然水费代收周转一事，故应该交出该资金。根据大厦业主家中水费代收的习惯，住户在入住时，每户缴纳了200元的水费周转金。这部分钱的用途就是水费周转，并非保证金。被上诉人撤离华盛大厦，应该将周转金移交给业主委员会。关于部分业主提前物业综合费和公共水电费，或者部分业主尚未结清水费一事，应该通过被上诉人向拖欠的业主起诉解决得以解决，应另案处理。但一审法院认为，每个业主应该为了200元，提起一个诉讼，要回200元，再将这200元交给新物业公司进行周转，是完全忽略了业主委员会在物业管理中所起的作用和地位。因此，由业主委员会作为业主代表，有权通过自己的名义，要求被上诉人移交水费周转金，是完全合理合法的。
四、部分业主将多缴纳物业管理费和公共水电费的债权转让给上诉人，上诉人要求被上诉人归还这笔资金，但一审判决不予支持，是错误的。首先，就每个业主而言，多缴纳的费用金额均不高，平均1000元左右，如此小金额，业主自己提起民事诉讼，完全是费时费力，得不偿失。上诉人作为业主代表，为业主利益着想，征得多缴纳的业主的同意，将多缴纳的债权转让给上诉人，由上诉人在本案诉讼中一并解决。其次，上诉人移交了业主签名的债权转让协议书原件和身份证、产权证复印件，已经达到了民事诉讼的证据证明标准，而证实协议书签字系假的举证责任在被上诉人，而被上诉人根本没有提交任何反驳证据。但是一审法院确认不确认其真实性，实在错误。如果任何签字都需要签字人到庭的话，那么还要签字何用。最后，业主委员具有受让债权主体能力。此案是多缴纳物业费用的收回，是物业管理活动和业主权益维护的事项，依法属于业主委员会的职能范围，业主委员会受让债权之后，再通过自己的名义要回债权。其实质就是业主委员会为业主维权，既然业主自己同意，又符合《合同法》关于债权转让的要件，人民法院应该予以支持。其次，受让债权系受赠与行为，纯获利的，即使不具民事责任能力也可以，未成年人受让赠与就是典型。但一审法院认为业主委员会不具备相应的民事责任能力，而又认为被上诉人的反诉请求应该另案处理，这又是承认业主委员会具备民事责任能力，实在是判决不公。综上所述，上诉人认为应从合理、合法的角度，二审法院判决撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，一、一审认定“按每月每平方米1.1元的标准向住户收取物业管理综合费”正确。
二、物业服务收费明细账、公共水电费收支情况明细账、业主水费代收情况明细账、水费抄度记录及水费周转金收取明细账，不属于应该移交的资料。
三、水费周转金已不能弥补公共水电费缺口，不存在退还问题，且上诉人也无权要求答辩人向其交出该资金。
四、上诉人无权要求答辩人向其退还部分业主多交纳的物业管理费和公共水电费。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。上诉人上诉理由不成立，依法应当驳回。在二审中上诉人提供温州市发改委文件一份，欲证明华盛大厦前期物业收费标准情况。被上诉人对该份通知的真实性无异议，本院对该文件的真实性予以认定。上诉人还申请调取温州市发改委温计价（2004）140号文件原件，由于原判适用的有关政策文件和适用法律并无不当，故本院不予采纳。被上诉人在二审中提供温州市发改委温计价（2005）449号文件一份，上诉人对该份文件的真实性无异议，本院对该份文件的真实性予以认定。
经审理查明，根据当事人在一、二审中的陈述和原判认定的证据，本院对原判认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为以下三点：
一、原判认定按每月每平方米1.1元的标准向住户收取物业管理综合费是否正确；
二、上诉人要求被上诉人退还向部分业主多收的物业管理费和公共水电费的理由是否成立；
三、上诉人要求被上诉人移交物业服务收费明细账、公共水电费收支情况明细账、业主水费代收情况明细账、水费抄度记录及水费周转金收取明细账，原判未予支持是否得当。关于争议焦点一，由于被上诉人于2004年5月开始担任华盛大厦的前期物业管理，在履行物业管理服务期间以每月每平方米1.1元的标准向住户收取物业管理综合服务费。根据温州市发改委和温州市房管局联合发文的温发改价（2005）449号《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第三条规定，“本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。”该办法第六条还规定物业服务应当包括房屋公用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养。由于被上诉人收取的每平方米1.1元标准包括物业综合费和公共设施养护费等项目，其收费标准也没有违反当时的政策和法规规定，故原判认定被上诉人按每月每平方米1.1元的标准向住户收取物业管理综合服务费并无不当之处。关于争议焦点二，上诉人业主委员会系特殊的诉讼主体，并无独立于业主的财产和责任，其本身并不具备独立人格，因而不具有相应的民事责任能力，故上诉人主张被上诉人退还所谓多收的物业管理费和公共水电费，原判不予支持并无不当。关于争议焦点三，根据2007年8月修订后的《物业管理条例》第二十九条第二款规定，“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”该条例第二十九条第一款第（一）至第（四）项规定应移交业主委员会的资料包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。由于上诉人要求被上诉人移交的资料为物业服务收费明细账、公共水电费收支情况明细账、业主水费代收情况明细账、水费抄度记录及水费周转金收取明细账，由于这些资料不属于权属资料和技术资料，也不属于物业合同约定的应当移交的资料，且由于被上诉人担任华盛大厦前期物业管理的时间主要发生在2004年至2009年期间，因此，原判引用修订后的《物业管理条例》第二十九条之规定，对上诉人的这一主张不予支持，是有法律依据的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理基本得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费160元，由上诉人温州市华盛大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理
审判员 厉 伟
二〇一〇年十一月二十三日
书 记 员 姜 益 来源：百度搜索“”