浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余良民初字第71号
原告（反诉被告）：闻忠。
原告（反诉被告）：何卫国。
原告（反诉被告）：姚如元。三原告共同
委托代理人：金忠华。
被告（反诉原告）：杭州良鼎建材有限公司。
法定代表人：冯国庆。
委托代理人：高立贵。
被告：苏然。
被告：罗祖远。
被告：胡武杨。
被告：苏俊民。
被告：苏为峰。
被告：周万红。
被告：潘立平。
被告：洪士镜。八被告共同
委托代理人：盛国良，杭州市瓶窑法律服务所法律工作者。
原告闻忠、何卫国、姚如元（以下简称三原告）诉被告杭州良鼎建材有限公司（以下简称良鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月2日按简易程序立案受理后，被告良鼎公司于4月11日申请评估，于4月13日提出反诉。本院受理后合并审理，9月13日，因案情复杂，变更为普通程序进行审理，依法组成合议庭。9月14日追加苏然、罗祖远、胡武杨、苏俊民、苏为峰、周万红、潘立平、洪士镜（以下简称八被告）为被告参加本案诉讼。于10月19日公开开庭进行了审理，三原告（反诉被告）的委托代理人金忠华、被告（反诉原告）良鼎公司的委托代理人高立贵、八被告的委托代理人盛国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告起诉称：2009年1月2日，三原告（甲方）与冯国庆、许承琴、夏雪峰（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于良渚镇良渚路的4884.19平方米房屋租赁给乙方，用于建材大卖场，租赁期自2009年1月1日起至2017年7月31日，第一年租金为836056.8元，乙方办出工商登记执照之日起15日内支付给甲方。乙方营业执照办理出来后，承租方改为良鼎公司。合同签订后，三原告按约交付房屋，乙方又把部分房屋分租给八被告。但良鼎公司只支付租金50万元。2009年11月7日，三原告要求解除租赁合同，并付清租金。现依法提起诉讼。诉讼请求：1、要求确认三原告与被告良鼎公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求八被告恢复原状、腾空并归还房屋；3、要求被告良鼎公司支付房屋占有使用费748358.7元（自2009年1月1日至2010年6月30日，共545天，共计1248358.70元，扣除已经支付的50万元，剩余748358.7元）。
被告良鼎公司答辩并反诉称：2009年1月2日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，由于该房屋没有建设工程规划许可证，系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的合同无效”。双方房屋租赁合同归于无效。根据该解释第九条第二款，反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告的装修款。反诉被告要求反诉原告支付房屋占有使用费748358.7元，按双方合同第3.1条的约定，第一年租金免租金7个月，实际自2009年8月1日开始计算租金，实际上反诉原告所付50万元租金已经大于反诉被告起诉为止的占有使用费487699.8元。因此，两相折抵反诉原告还多付了。现合同无效，反诉被告应当支付装修款。反诉请求：判令反诉被告赔偿装修款共计689000元。八被告答辩称：八被告在起诉前未收到原告的腾房通知，因此在本案中不存在过错，不需要承担任何的费用。三原告针对良鼎公司的反诉答辩称：房屋的建造首先是取得土地使用证、建设用地规划许可证，同时该房屋也得到了当地镇政府村镇建设办公室许可及余杭区建设局、杭州良渚遗址管理区管理委员会国土与规划建设处等国家机关的认可，可以建造房屋，但由于政府原因导致三原告至今没有取得房产证和建设工程规划许可证。一方面是根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释规定，另一方面良鼎公司在今天不能经营的原因是由于其投资错误，是商业风险，不存在房屋问题，也不存在其他任何单位不允许良鼎公司开业经营等问题，导致合同不能履行的原因完全在于良鼎公司。要求驳回良鼎公司反诉请求。为证明其主张的事实，三原告在举证期限内向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明双方间的租赁关系以及约定租金、支付时间的事实。2、解除合同通知及特快专递详情单、短信记录单，证明由于被告不支付租金原告通知被告解除合同的事实。3、交接单二份，证明良鼎公司承办人许承琴签字收到原告交付的租赁房屋的事实。4、土地使用证一份、建设用地规划许可证一份、总平面图一份，证明原告不存在过错，涉案租赁房屋是取得国家机关许可建造的事实。5、杭州一路行汽车修理有限公司在2010年3月1日向法院作出的一份说明，杭州一路行汽车修理有限公司拥有土地使用权建设用地许可规划编制，证明三原告经协商后在该公司土地上出资建造房屋，房屋归三原告占有、使用、处分、收益的事实。被告良鼎公司在举证期限内向本院提供如下证据：杭永估（2010）第096号资产评估报告书一份，证明经评估良鼎公司总的房屋装修价值689000元的事实。八被告未举证。对三原告、被告良鼎公司提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）对三原告提供的证据，被告良鼎公司对证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，对于三原告的证明内容有异议，认为房屋没有建设工程规划许可证而导致合同无效。对原告提出的房屋占用使用费的计算应按合同第4.1、4.2条款计算。对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为三原告提出的解除合同理由不成立，由于三原告原因导致被告没有办理相应的市场开业许可材料，导致卖场无法正常营业。对证据3没有异议，但提出实际上交付之后三原告又对二楼混凝土进行浇筑，致使一楼没有实际交付。对证据4认为该三份证据已充分证明三原告没有房屋出租的权利，三份证据都显示权利人是杭州一路行汽车修理有限公司，并不是本案三原告，主体不对。对证据5认为不符合证据的形式要件，杭州一路行汽车修理有限公司出具的情况说明无法确定到底是书证还是证人证言，三原告现提供的材料只能说明土地使用权人是杭州一路行汽车修理有限公司，如果房屋所有权是他人的，应有建房的证明，如果没有话，土地是谁的，房屋也是谁的，无法证明房屋和土地的权属不一致的情况，原告没有足够的证据证明其待证事实。八被告对证据1的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为租赁合同属无效合同。对证据2、3、4、5没有异议。
本院认为，三原告和被告良鼎公司双方签订房屋租赁合同，因该房屋没有取得建设工程规划许可证而导致房屋租赁合同无效。三原告提供的证据1、3、4、5与本案有关联性，可以作为认定本案相关事实的依据，证据2被告良鼎公司、八被告认为不能认定解除合同，而认定合同无效的异议成立，本院对该证据不予采信。（二）对被告良鼎公司提供的证据，三原告、八被告没有异议。据此，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。根据以上有效证据及当事人的陈述，
本院查明事实如下：2009年1月2日，三原告（甲方）与冯国庆、许承琴、夏雪峰（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于良渚镇良渚路的4884.19平方米房屋租赁给乙方，用于开办卖场。其中，合同第3.1条约定“甲方于2009年1月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2009年1月1日（起租日）起至2017年7月31日止共计八年七个月，甲方给予乙方免租金期为7个月。”合同第4.1、4.2条约定“第一年租金为836056.8元／年，第二年租金为877859.64元／年，第一年租金支付后，乙方于18个月后支付第二年租金。”合同第4.4条约定“第二个租赁年度（2010年8月1日）开始租金为每年一付，乙方应于每年度每年的8月1日前向甲方支付本年度租金。”合同签订后，三原告按约交付房屋，乙方于2009年2月17日注册成立良鼎公司后，又把部分房屋转租给八被告。被告良鼎公司及八被告对租赁房屋分别进行了装修。良鼎公司已支付租金50万元。三原告及被告良鼎公司在庭审中均确认房屋使用时间至2010年6月30日止。2010年4月11日，良鼎公司申请评估，2010年8月26日杭州永信资产评估有限公司作出了杭永估（2010）第096号资产评估报告书。评估结论：良鼎公司租赁杭州良渚建材大卖场投入的装修价值328000元，八被告投入的装修价值361200元。审理中，三原告同意装修按评估价折价归三原告所有。另查明，三原告建房时取得土地使用证、建设用地规划许可证，同时也得到了当地镇政府村镇建设办公室许可及余杭区建设局、杭州良渚遗址管理区管理委员会国土与规划建设处等国家机关的认可，但三原告至今没有取得建设工程规划许可证。2010年6月30日，八被告起诉良鼎公司房屋租赁合同案，本院追加三原告为被告，八被告要求三原告赔偿装修损失。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的合同无效。”三原告因该租赁房屋未取得建设工程规划许可证与被告良鼎公司签订的房屋租赁合同属无效合同。三原告要求被告良鼎公司参照合同约定的租金标准支付2009年1月1日至2010年6月30日止的房屋占有使用费的诉讼请求，对其中双方约定为免租金期间的占有使用费，不属于三原告的实际损失，故本院不予支持，其他部分予以支持。对于合同约定的免租金期7个月，三原告主张是一年免一个月，被告良鼎公司主张是第一年免7个月。结合双方合同第3.1条和第4.2条内容分析，本院认定免租金期为2010年1月至2010年7月。被告良鼎公司应付房屋占有使用费836056.8元。三原告要求八被告腾空房屋并归还三原告的诉讼请求，本院予以支持。被告良鼎公司要求三原告赔偿装修损失689000元的反诉请求，对其中由良鼎公司投入的装修价值328000元部分，本院予以支持，其他不是良鼎公司投入的装修部分，不是良鼎公司的实际损失，本院不予支持。该部分装修款在八被告与良鼎公司及三原告租赁合同纠纷案中处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，
判决如下：
一、原告闻忠、何卫国、姚如元与被告杭州良鼎建材有限公司于2009年1月2日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告苏然、罗祖远、胡武杨、苏俊民、苏为峰、周万红、潘立平、洪士镜于本判决生效后十日内腾空房屋并归还原告闻忠、何卫国、姚如元；
三、被告杭州良鼎建材有限公司支付原告闻忠、何卫国、姚如元房屋占用使用费836056.8元，扣除被告杭州良鼎建材有限公司已付500000元，合计336056.8元，于本判决生效后十日内履行；
四、反诉被告闻忠、何卫国、姚如元支付反诉原告杭州良鼎建材有限公司装修折价款328000元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告闻忠、何卫国、姚如元其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告杭州良鼎建材有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13345元，由原告闻忠、何卫国、姚如元负担8007元，由被告杭州良鼎建材有限公司负担5338元；本案反诉案件受理费6284元，由反诉原告杭州良鼎建材有限公司负担3142元，反诉被告闻忠、何卫国、姚如元负担3142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19629元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审 判 长 沈耀华
人民陪审员 何金友
人民陪审员 张辛亥
二〇一〇年十一月十六日
书 记 员 许 峰 微信公众号“”