杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第969号
原告：杭州宜民物业管理有限公司。
法定代表人：宣军华。
委托代理人：张英俊。
被告：蒋廷江。
原告杭州宜民物业管理有限公司与被告蒋廷江物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月6日受理后，依法由
审判员庞邦彩独任审判，因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2010年8月26日公开开庭进行了审理，原告杭州宜民物业管理有限公司的委托代理人张英俊，被告蒋廷江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告自2004年1月1日进驻杭州市西湖区上宁新村7-9幢从事物业服务以来，被告未按物业服务合同约定缴纳物业费，累计拖欠物业费已达3823.20元。依据合同约定，被告应当按照每天千分之三支付滞纳金。在多次催讨无果的情况下，为维护自己的合法权益，故起诉要求被告支付物业费3823.20元，支付滞纳金344.1元。
被告答辩称：被告于2000年入住杭州市上宁新村9幢1单元701室，期间正常交纳物业管理费，但入住半年后出现房屋外墙面漏水问题，上报原物业管理公司，上门维修之后并未解决相应问题，漏水现象仍然存在，继续上报后没有任何回应，之后原物业管理公司也未来收取物业管理费。2004年1月1日起，原告接受上宁新村7-9幢物业管理委托后，被告多次提出要求原告修复房屋外墙和屋顶漏水，原告委派工作人员上门察看后，并未提出任何解决方案，导致被告的居住房屋漏水现象日趋严重，破坏了原有的装修。根据物业服务合同约定，共用部分维修是原告应尽的义务，现原���未尽自己的合同义务，且造成被告损失，被告要求原告履行义务并赔偿相应损失后，再缴纳物业管理费。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、房屋所有权存根，证明被告系本案涉案房屋业主。2、物业服务合同两份，证明原告与上宁新村7-9幢业主委员会签订物业服务合同。3、应缴费明细，证明2004年1月至2009年12月被告应缴纳的费用。4、邮局寄信回执，证明被告收到了原告的物业费催缴通知。5、调价证明，证明物业费价格调整过程。被告为证明自己的主张，向本院提交了照片一组，证明被告房屋漏水及造成财产损失，原告未及时修复，服务不到位。上述证据经质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议。证据3计算价格无异议，对原告入驻时间不清楚。证据4邮寄凭证��有异议，收到过邮件，内容不清楚，不是催交通知。证据5没有异议。原告对被告提交的照片真实性无异议，但认为不能确定漏水原因。根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、5被告无异议，予以确认。证据4被告没有证据证明收到的非缴费通知，该证据予以确认。被告提交的证据的真实性原告无异议，真实性予以确认。根据上述本院确认的证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：被告系杭州上宁新村9幢1单元701室业主，房屋建筑面积118.08平方米，被告房屋系顶楼。2003年12月26日，原告与杭州上宁新村7-9幢业主委员会签订《杭州市物业管理服务合同》一份，约定原告为杭州上宁新村7-9幢提供物业服务，服务内容为房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体等；附属设施的维修、养护���管理；公共绿地的养护与管理；环境卫生、车辆秩序、公共秩序管理等。服务期限：2004年1月1日至2007年12月31日。物业费为多层住宅按每月每平方米建筑面积0.40元收取。协议同时约定，业主不按约定缴纳物业费的，原告有权要求业主从逾期之日起每日按应缴物业费的千分之三支付滞纳金。合同还约定了服务要求及质量等。2007年12月23日，双方再次签订《杭州市物业管理服务合同》一份，约定合同期限为2008年1月1日至2012年12月31日；物业费为多层住宅按每月每平方米建筑面积0.50元收取。其他内容基本同前一份合同。2009年7月1日开始，物业费标准调整为住宅每月每平方米建筑面积0.70元。原告开始服务至今，被告一直未缴纳物业费。2004年1月至2009年12月期间，被告共计拖欠物业费3823.20元。2010年3月16日、26日，原告两次向被告邮寄通知被告缴纳拖欠的物业费。今年5月，原���诉至本院，要求判如所请。另查明，被告曾向原告反映其住房屋顶及东面外墙漏水问题，原告也曾派人查看，但一直未予修复。
本院认为：原告与杭州上宁新村7-9幢业主委员会签订的两份《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应认定有效，双方均应按照协议履行。被告作为上宁新村7-9幢的业主，应受上述协议的约束。原告作为物业服务企业，依照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当按照合同约定支付物业费。根据物业管理服务合同约定，原告对共用部位负有维修、养护的义务，因原告未尽到物业管理服务职责，及时修复属于共用部位的被告住房屋顶和外墙的漏水，致被告房屋及财产受损，应认定原告的服务存在瑕疵，可以适当减少物业费，本院酌情确定按照合同约定标准的60%��付物业费用。因原告管理存在瑕疵，被告据此拒付物业费，原告无权要求被告支付滞纳金。被告要求赔偿损失等请求，应另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十四条之规定，
判决如下：
一、蒋廷江于本判决生效之日起十日内支付杭州宜民物业管理有限公司2004年1月至2009年12月期间物业费2294元。
二、驳回杭州宜民物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由蒋廷江负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 庞邦彩
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年十一月十六日
书 记 员 杨 慧 搜索“”