浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第2417号原告杨仲林。委托代理人（特别授权代理）赵中涛。被告叶柏松。委托代理人（特别授权代理）何震辉。
原告杨仲林与被告叶柏松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月1日立案受理。依法由
审判员虞媛媛适用简易程序独任审判，于2010年6月24日、2010年8月11日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2010年11月12日公开开庭进行了审理。原告杨仲林及其委托代理人赵中涛，被告叶柏松的委托代理人何震辉到庭参加三次庭审。被告叶柏松到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告杨仲林诉称：原、被告于2010年5月15日签订房地产转让合同，约定将被告权属为私有的绍兴市兴宁苑306号房地产转让给原告。同日原告支付给被告20000元作为定金。合同签订后，双方根据合同办理过户事宜，但被告却提供不出房屋私有的和合同规定过户所需的房屋产权证、契证、土地证。原告认为被告行为已构成违约，故起诉至法院，请求法院判令被告返还原告支付的定金20000元；被告支付原告双倍定金部分20000元；诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求解除原、被告之间签订的房地产转让合同。后经本院释明，原告方表示如法院认定双方之间的合同无效，则要求变更诉讼请求为判令被告返还给原告定金20000元并赔偿因诉讼产生的律师费、误工费、交通费等损失5000元。
被告叶松柏辩称：被告转让的系绍兴市社会福利中心的房产，只拥有其使用权而无其所有权，这个情况在签订合同之前，原告应是十分清楚的。原告作为一个具有完全民事行为能力的公民，在签订合同时还随带一名成年子女，其应当知道房产权属性质，而且应当查验被告的房屋权属证书。事实上被告转让的房产仅系使用权，否则在当时高涨的房价情况下，被告的房屋不可能仅售270000元，办理房产过户手续，也不是去城东的绍兴市便民服务中心，而是城西的老年公寓福利中心，何况期间中介方和被告曾先后三次会同原告及其家人实地看房并拟向中心办理过户手续。故被告不存在违约行为，无需承担违约责任。原告要求解除房地产转让合同，被告也同意解除。对法院释明双方合同无效后原告变更诉讼请求的，被告坚持认为合同有效，原告要求返还定金缺乏依据。对原告要求赔偿损失的请求，律师费仅在担保纠纷和商标侵权纠纷中方能主张，误工费和交通费被告也有支出。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房地产转让合同1份，证明合同中约定房屋的产权为私有，房屋需要办理过户手续，还约定在办理房屋过户手续时被告应提供房屋三证的事实。经质证，被告对证据三性没有异议，该合同系由中介方提供，合同中的空格处由双方协商一致后由中介方填写，因此条款中凡有双方理解不一致的，不适用合同法第四十一条规定。即使根据该合同第十三条“由乙方付清中介服务费”的约定，也应理解为原告系该格式合同的提供者，如果双方对条款理解不一致的，应由其承担不利理解之后果。合同中也写明了乙方（即原告）对甲方（即被告）所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋的约定，所以本案被告所要转让的房屋，只有使用权而无所有权的情况，原告应当已经充分了解。经审查，本院对证据的真实性予以确认。2、收条1份，要求证明被告已经收到原告20000元定金的事实。被告经质证没有异议，本院予以确认。被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：3、绍兴市社会福利中心公寓住房使用权证1份，要求证明被告及其妻子享有位于绍兴市社会福利中心内兴宁苑306室、建筑面积为77.951平方米公寓住房的使用权，使用年限为2008年1月16日至2054年3月15日。该公寓住房在其使用期限内，权利人可以转让和退房，但在转让时，应向市福利中心申请换发使用权证。原告经质证对证据三性没有异议，但认为该证据证明被告对讼争房屋只有使用权，而没有所有权。本院对该证据予以确认。4、被告与余莉云签订的公寓住房转让协议书及收条各1份，要求证明兴宁苑306室公寓住房使用权，系被告于2008年1月16日以268000元从余莉云处受让所得，同时享受其权利承担其义务。经质证，原告认为该证据是被告与余莉云之间的关系，与本案原、被告之间的房地产转让合同纠纷没有关联性，相反地被告是知道应当签订房地产使用权转让合同的，而被告与原告之间签订的是房地产转让合同，这明显是被告故意为之。本院经审查对证据的真实性予以确认。5、收条1份，询问笔录3份，要求证明被告及中介方在合同签订过程中曾二次会同原告实地查看，通过口头告知和在中介所中请其验看书证两种方式，据实履行了告知义务，原告对房产权属性质即被告及其妻仅为使用权人的情况应为明知。收条证明被告方将房屋使用权证、身份证、结婚证交给中介的事实。经质证，原告对收条三性均有异议，认为不能确定该收条是否系被告持有，被告是否将该三证放到中介那里，也不知道收条是否系事后书写。本案是没有产权证而不能过户，但被告的收条上写的却是使用权证、结婚证和身份证，所以与本案无关。询问笔录等证人出庭后发表质证意见。对上述证据，因被告已经申请证人出庭作证，本院将结合证人证言综合认定。6、证人陈某、崔某、刘某的证人证言各1份。经质证，原告认为刘某作出的非常规理解的解释有明显的倾向性，证人显然知道公私房的区别，三证的一般理解就是指产权证、契税证和土地证，而证人作出另类的理解。证人在签订合同前就知道只有使用权，却为双方签订了房地产转让合同，据原告所知签订合同时证人与被告关系较好，故原告有理由认为其与被告合伙骗取原告的定金。对陈某和崔某的证言，陈某是被告的老师，现年七十一岁，还在为被告的事情忙碌，可见双方关系密切，崔某是陈某的妻子，因此对证言均有异议。被告认为三位证人非常清楚地表明被告在进行房产交易时如实向原告告知了产权状况，而且原、被告双方签订合同支付定金时原告对房产只有使用权没有所有权是非常清楚的。经审查，
本院认为三证人的证言可以互相印证，结合证据5予以确认。为查明本案事实，本院责令被告向本院提供证据7、绍市福中（2004）3号文件复印件一份。原告经质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为双方签订的是所有权买卖合同，而不是使用权转让合同。如果是使用权转让的则有关联。被告经质证对真实性没有异议，但认为该文件未公开颁行，仅是内部规定，而且从实际办理转让的情况来看，这一规定并未在通过市场方式受让使用权的受让人中得到实际执行。本案被告受让房屋时为52周岁，但绍兴市社会福利中心仍为被告办理了过户手续。经审理，本院认定，2010年5月15日，原、被告通过绍兴市越城新居房屋中介服务部签订房地产转让合同一份，合同第一条第一款约定甲方（即被告）同意将座落在绍兴市兴宁苑306室房屋转让给乙方（即原告）所有，建筑面积77.951平方米，房屋结构混合，权属私，产权证号与地号均未填写。第二款约定乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条约定甲乙双方同意：上述房屋的成交价总价为人民币270000元。第三条约定甲乙双方同意：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元作为购房定金，到2010年5月31日前到老年公寓福利中心办理过户时再付贰拾伍万元整。第十条约定本合同经甲乙双方鉴定后生效，甲方三证由中介方保管。2010年5月15日，被告出具收条一份，载明“今收到杨仲林购房定金贰万元整”。同日，绍兴市越城新居房屋中介服务部出具收条一份，载明“今收到叶柏松兴宁苑306室使用权证、身份证、结婚证各壹本”。后在办理房屋过户事宜过程中，原、被告双方就讼争房屋的权证问题发生争议，遂成讼。另认定，被告及其妻子钱洪英系绍兴市兴宁苑306室房屋的使用权人，拥有绍兴市社会福利中心公寓住房使用权证，其中载明使用权期限为2008年1月16日至2054年3月15日，并载明“如遇各种原因要求转让、退房，按《绍兴市社会福利中心关于部分公寓房使用权转让实施办法》执行”。还认定，《绍兴市社会福利中心关于部分公寓房使用权转让实施办法》规定，使用权转让对象及条件其中一条为男性年龄在60周岁以上，女性在55周岁以上。还规定，使用权受让人在受让公寓房满一年后可以在具备受让主体条件的老年人中转让公寓房使用权。
本院认为，本案争议的焦点有：
一、双方所签订的究竟系房屋买卖合同还是使用权转让合同。
二、双方签订的合同的效力问题。对此分析如下：首先，根据通常的房屋买卖交易习惯及生活常理，作为买受人一方在签订买卖合同之前一般都会了解所买房屋的产权情况，查验相应的房屋产权证书。本案中，原、被告双方签订的房地产转让合同第一条第二款写明“乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋”，应视为原告已知悉讼争房屋的产权情况。同时双方签订的合同中并未注明房屋产权证号、地号等基本信息，也可以印证被告所主张的房屋仅有使用权的事实。原告认为被告在合同中已保证房屋权属清晰，因此其在签订合同时未校验权证的意见缺乏说服力。其次，证人陈某、崔某、刘某三人均在签约现场，而证人刘建某系双方中介公司的经办人员，三人证言具有较强证明效力，且可以互相印证，结合中介公司出具的收条，可以证明在合同签订之时，被告及其妻子已经明确告知原告其仅对讼争房屋享有使用权。再次，原、被告双方签订的合同中约定到老年公寓福利中心办理过户，但根据一般常识，三证（所有权证、使用权证、契税证）齐全的房屋办理过户手续应该到房地产登记管理部门进行。双方约定去福利中心办理过户，与被告提供的使用权证中“住户需转让公寓房的，应及时向市社会福利中心申请换发使用权证”的规定相符。因此
本院认为，原告对被告仅享有讼争房屋使用权的情况系明知，双方签订的应系使用权转让合同。最后，关于合同效力的问题。因双方之间签订的系有关房屋使用权转让的协议，而使用权系所有权的一项权能，使用权转让应当征得所有权人同意。本案中原、被告双方在签订合同前未征得所有权人绍兴市社会福利中心同意，且根据《绍兴市社会福利中心关于部分公寓房使用权转让实施办法》规定，原告年仅50周岁，不符合受让条件，因此双方签订的使用权转让协议无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿损失5000元，一方面该支出系原告合理的诉讼成本，另一方面原告也未提供该损失的相关依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：被告叶柏松应返还给原告杨仲林人民币20000元，于本判决生效之日起三十日内付清。驳回原告杨仲林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费425元，由原告杨仲林负担85元，被告叶柏松负担340元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
代理
审判员 张 剑
人民陪审员 陈美珍
二〇一〇年十一月十二日
书 记 员 周 萍 来自