西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2010）雁民初字第346号原告滕亿兵。委托代理人刘军，陕西汉廷律师事务所律师。被告天地源股份有限公司西安分公司。住所地西安市科技路**号高新国际商务中心数码大厦**层。代表人张建军，该公司董事长。委托代理人杨豫军，陕西海普律师事务所律师。委托代理人鹿娜，陕西海普律师事务所律师。
原告滕亿兵与被告天地源股份有限公司西安分公司（以下简称天地源西安分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕亿兵委托代理人刘军、被告天地源西安分公司委托代理人杨豫军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕亿兵诉称，其与被告天地源西安分公司于2004年11月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定由其购买被告开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲小区第F5幢1单元8层10xxx号房屋，房屋建筑面积为153.80平方米，总价款为680544元。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务。但被告却未按照合同约定的期限为原告办理房产证，根据合同约定，被告应按已付房价款2%向原告支付违约金。现诉至法院，请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金13610.88元，并由被告承担本案诉讼费。
被告天地源西安分公司辩称，原告要求支付延迟办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，按照合同的约定，房屋的交付时间为2006年5月30日，原告应该在房屋交付使用后180日内将办理权属登记所需由自己提供的资料报产权机关备案，被答辩人最晚应于2008年11月30日之前向人民法院提起诉讼，原告是2009年10月9日起诉，已超过诉讼时效。被告积极履行了合同义务，其在办证事宜上仅负有将需要由自己提供的资料报产权登记机关备案的义务，如因被告的责任导致业主在规定的时间内没有取得房屋产权证书的，被告才承担违约责任。事实上，被告已经积极履行了相关义务。原告未能及时取得房屋产权证，是由于规划部门、房屋管理部门和测量部门的延误所造成。“枫林绿洲”项目处于高新区，《建设工程规划许可证》副本更换正本后才能进行综合验收，该楼盘规划证迟延更换进而致使房产证迟延办理。另外，房屋测量部门在被告提交了测量资料后迟延完成房屋分户测量也是导致被告迟延办理房产证的原因之一。高新区房地局在办证中又增加了业主大修基金按户上网缴纳、开票的政策及办证资料电脑扫描储存管理程序，房地局人员缺乏，工作进度缓慢导致产权分户工作拖延，加之部分业主乱搭乱建，导致小区综合验收工作曾处于停顿状态，直接导致被告无法办理房屋的产权登记。并且逾期办证并非被答辩人的责任造成，这一事实已被生效法律文书认定。综上，被告已履行了合同义务，但由于以上政府行为导致办证时间迟延，属被告公司无法避免克服的，应属不可抗力，加之逾期办证并未给业主造成实际的经济损失，且约定的违约金过高，请求依法减少。原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金的请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
经审理查明，2004年11月15日，原告滕亿兵与被告天地源股份有限公司西安分公司签订编号为枫林高宅字2004第761号商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲第F5幢1单元8层10xxx号商品房一套，建筑面积为153.80平方米，单价为每平方米3775.14元，房屋总售价为680544元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第2项处理，即2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依合同约定交清购房款，被告也于2006年5月向原告交付了房屋。现该房屋所有权证书已办理至原告名下。被告于2008年3月10日申请办理F区x号楼的初始登记，并于同年4月9日取得了该栋楼的初始登记证书。另查明，办证前高新规划分局出台新的规定，只有综合验收通过后才颁发《建设工程规划许可证》正本，而办理房屋权属初始登记必须提交建设工程规划许可证正本。“枫林绿洲”小区内因有部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发了《拆除违法建筑决定书》，造成小区无法按期进行综合验收，导致被告无法按期办理房屋产权登记备案。庭审中原告未提交因迟延办理权属登记及迟延取得房屋权属证书而给自己造成实际损失的证据。被告未提交其在合同约定期间完成备案登记手续的证据。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、《建设工程规划许可证》、《拆除违法建筑决定书》、西仲裁字（2008）第1xxx号裁决书、情况说明及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告滕亿兵与被告天地源西安分公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。原告已按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告亦应在商品房交付后180日内，即在2006年11月前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未提交其在此之前已完成备案的证据，被告该行为属违约行为，应承担相应的违约责任。被告的违约行为一直持续至2008年3月10日申请办理初始登记之日，被告的行为对原告权利的侵害也持续至此日，原告在2009年10月9日起诉，并未超过法律规定2年的诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院依法不予采信。按照合同约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款2%支付违约金。但本案被告延迟办理权属登记备案手续、未及时为原告办理产权证书，系综合因素所致，被告未积极履行合同义务也系原因之一，但也有被告主观原因之外的因素存在。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原告在庭审中未提交因迟延办理权属登记及迟延取得房屋权属证书而给自己造成实际损失的证据，故被告要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，
判决如下：
一、被告天地源股份有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告滕亿兵违约金5444元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告滕亿兵其余诉讼请求。本案案件受理费140元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 尤 骥
代理
审判员 刘 洁
代理
审判员 王小芸
二〇一〇年十一月十一日
书 记 员 康 黎 搜索“”