浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2010）嘉善民初字第1123号
原告：颜衍周。
委托代理人：马静。
委托代理人：王佐双。
被告：嘉善金太阳房产开发有限公司。
法定代表人：陈学富。
委托代理人：陈荣海、周怡。
原告颜衍周与被告嘉善金太阳房产开发有限公司（以下简称金太阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年5月10日立案受理，依法组成合议庭于2010年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马静、被告委托代理人陈荣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜衍周起诉称：2006年11月19日，被告与原告签订了一份《金太阳房产认购合作协议》。协议约定：原告购买被告开发建设的位于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7号楼整幢楼共计48套，总暂测建筑面积4674.38平方米，无产权车库共48个，总暂测建筑面积735.20平方米。商品房单价每平方米为人民币1850元，总房款8647603元。无产权车库单价每平方米700元，总房款514640元，总计9162243元整。原告在认购该协议书中的房屋后，有权将该些房屋转售给第三方，可选择自己转售或委托甲方（被告）销售处销售，出卖人是甲方（被告）不变，但这些房屋属于乙方（原告）转售。2006年11月19日至2009年1月20日，原告陆续支付被告购房款总计人民币4566355元整及抵做原告购房款的出卖龙熹园小区7幢19套商品房、18个车库的出卖款合计约4382243元，总计已付8948598元。2008年底，被告房屋竣工后，被告于同年12月23日将龙熹园小区7幢1单元101室、1单元301室、2单元201室、2单元301室、2单元302室、2单元401室、2单元402室、2单元501室、3单元302室、3单元401室、3单元402室、3单元501室、3单元502室、4单元302室、4单元502室共计15套房屋及15间车库交付原告，并办理了房屋产权登记。双方约定2009年1月，原告再支付部分房款，而被告再将剩余的14套房屋交付。2009年1月20日，原告依照被告公司财务人员报给原告的数据，支付了人民币50万元给被告，同时督促被告尽早向原告交付房屋、办理房屋产权登记、结算剩余购房款。但被告却在收到原告的房款后，以种种理由拖延交付剩余14套房屋。
原告认为，原告与被告签订的《金太阳房产认购合作协议》内容明确具体，对所购买房屋的位置、价款等进行了明确约定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，该协议合法有效，双方均应遵照履行。虽然在房款支付方面有所变动，但均是被告与原告协商一致变更的。原告已经依据协议约定支付了大部分的房款，剩余约23万元的房款未付，且未付房款的原因是因为被告公司并未交付剩余房屋所致，并非原告故意拖欠。原告履行了协议应尽的义务，而被告拒不交付剩余14套房屋的行为明显违约，并造成了原告不能依约取得相关房产的产权证书。原告为维护自身合发利益，请求法院依法判令：
一、确认被告与原告于2006年11月19日签订的《金太阳房产认购合作协议》合法有效；
二、被告立即向原告交付位于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7幢共计14套房屋（详见清单）；
三、被告立即向原告交付位于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7幢共计15个车库（详见清单）；
四、被告配合原告办理位于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7幢共计14套房屋产权登记手续；
五、被告配合原告办理位于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7幢共计15个车库产权登记手续；
六、被告支付原告因迟延交付上述房屋的违约金人民币暂算63000元（违约金计算详见清单）；
七、被告支付原告因迟延办证的违约金人民币602264元（违约金计算详见清单）；
八、本案的诉讼费由被告承担。原告颜衍周向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：1、原告身份证复印件、被告公司基本情况复印件各1份。证明：原告、被告的诉讼主体资格；2、2006年11月19日金太阳房产认购合作协议1份。证明：原告认购被告开发建设的位于嘉善县干窑镇窑砖路宗2003-45号地块“龙熹园”楼盘商品房7号楼整幢楼，共48套总暂测建筑面积约4674.38平方米，无产权车库共48个，总暂测建筑面积约735.20平方米。商品房单价为人民币1850元／平方米，总房款为8647603元。无产权车库单价为人民币700元／平方米，总款为人民币514640元，该协议的合计总价款为人民币9162243元；3、2006年11月19日至2009年1月20日之间银行汇款单及被告金太阳公司收据20份。证明：原告已依照合同约定支付4566355元房款，付款方式有现金方式，也有转账方式，最后一笔房款支付时间为2009年1月20日，证明被告应当于2009年1月20日再交付14套房屋给原告；4、房产权证复印件15份。证明：2008年12月23日，被告向原告交付15套房屋，并办理了商品房产权登记；5、嘉善县房屋所有权发证存根复印件19份。证明：原告同意以被告名义出卖原告向被告购买的坐落于该小区7幢的19套商品房且该售房款已经抵做原告向被告买房的购房款；6、7号楼付款清单复印件5份。证明：这些都是被告公司的财务人员黄彬彬出具的，说明被告确认已经收到原告的购房款，并且确认以被告名义出卖原告向被告购买的坐落于该小区7幢的19套商品房的售房款已经抵作原告向被告买房的购房款及剩余尚欠未付购房款情况。
被告金太阳公司答辩称：
一、根据被告与原告于2006年11月19日签订的《金太阳房产认购合作协议》之约定：房屋总价款约为人民币9162243元，付款方式为原告在签订本协议时支付被告首付款人民币100万元整，第二笔房款于本幢楼盖到三层时支付人民币180万元整，第三笔房款于本幢楼结顶时支付人民币470万元整，剩余房款于验收通过之后十五日内支付清。因此，按照协议的约定，原告在2006年11月19日（签订协议的时间）应付给被告房款100万元，这100万元原告已经支付。在2007年4月4日（房屋盖到三层时的时间）应付给被告房款180万元，这180万元，原告至今未付。在2007年5月21日（房屋结顶的时间）应付给被告房款470万元，这470万元，原告只支付了100万元。在2008年6月10日（房屋验收时间为2008年5月26日＋15天）内应付给被告1662243元，但原告未按照协议约定，在规定时间内向被告支付房款。截止2009年1月20日，原告只向被告支付了房款合计人民币455万元（并且该455万元的大部分款项都是延期支付的），至今还缺少房款4612243元。原告在诉状中称：抵做原告购房款的出卖龙熹园小区7幢19套商品房、18个车库的出卖款合计约4382243元，这不是事实。由于原告已违约，根据协议的约定这19套商品房和18个车库是被告自己另行出售的，与原告无关。
二、根据被告与原告于2006年11月19日签订的《金太阳房产认购合作协议》之约定：乙方（原告）承诺在与被告签订《商品房买卖合同》时，原告将完全遵循本协议中约定的条款。如原告不能履行本协议书确定的义务，或因原告原因拒绝支付该协议中房屋的房款，视为乙方违约，甲方（被告）有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的房款不予返还。因此，原告未按照协议约定在规定期限向被告支付房款，至今还缺少房款4612243元，已构成违约，应承担违约责任。被告按照协议的约定将龙熹园小区7幢19套房屋和18个车库另行出售，原告诉讼请求中的14套房屋和15个车库被告已收回。
三、原告在诉讼请求中要求被告支付违约金是没有事实和法律根据的。综上所述，原告未按照协议约定在规定期限内向被告支付房款，至今还缺少房款，不能履行协议确定的义务，已违约。被告有权按照协议的约定终止本协议的履行，并有权将龙熹园小区7幢19套房屋和18个车库另行出售，原告诉讼请求中的14套房屋和15个车库由被告收回，因此，原告无权要求被告交付龙熹园小区7幢14套房屋和15个车库，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告金太阳公司为其抗辩向本院提交下列证据：标准养护混凝土试块强度评定表1份、房屋建筑工程竣工验收备案表1份。证明：嘉善县干窑镇窑砖路宗2003-45号地块“龙熹园”楼盘商品房7号楼在2007年4月4日时已建造到第三层，在2007年5月21日时已建造到结顶的第六层，竣工验收日期为2008年5月26日，这三个时间段可以证明原、被告之间签订的合作协议中的付款时间。上述证据经庭审质证，本院认证如下：对于原告颜衍周在庭审中所举的证据1、4，被告金太阳公司对真实性无异议，且证据本身真实、客观，依法予以确认；对于原告颜衍周在庭审中所举的证据2，被告金太阳公司对真实性无异议，但对证明的对象有异议，认为该份协议是原、被告之间的认购合作协议，不是商品房买卖合同。本院对此认购合作协议的真实性予以确认；对于原告颜衍周在庭审中所举的证据3，被告金太阳公司对455万元收据的真实性没有异议，但对2008年9月16日金额为16355元的收据，因是原告当庭举证，所以对该份收据的真实性不予质证。本院确认被告已收到原告购房款455万元，对2008年9月16日金额为16355元的收据因未盖被告财务专用章且被告当庭未予认可，故本院对此证据的真实性不作认定；对于原告颜衍周在庭审中所举的证据5，被告金太阳公司对其真实性无异议，但对证明对象有异议，认为由于原告违反认购合作协议，被告有权根据协议约定将该19套房屋另行出售。本院对此证据本身的真实性予以确认；对于原告颜衍周在庭审中所举的证据6，被告金太阳公司对其真实性、合法性、关联性均存在异议，认为这几份证据上都没有署名、签字、公章，因此与本案没有关联。
本院认为原告提供的证据6不符合证据的形式要件，故对此证据不予认定；对于被告金太阳公司在庭审中所举的证据，原告颜衍周对真实性无异议，但认为没有相关证据印证，不能证明原告违约。本院对此证据的真实性予以确认。庭审中，根据原告颜衍周的申请，本院通知浙江省洞头县元觉乡繁府路10号杨建胜（公民身份号码：××）出庭作证，杨建胜证明其是被告金太阳公司的销售经理，主要负责嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园房产的销售，原、被告的房产买卖由其介绍和经办，并证明原告颜衍周的付款情况；经质证原告颜衍周认为杨建胜的证言证明原告是由证人杨建胜介绍去买嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园7号楼的，其中19套房屋中的14套房屋都是证人直接经手的，经原告同意以被告名义卖房；经质证被告金太阳公司认为证人是原告的老乡，同时收了原告的钱，所以他才作出不利于被告的证词。证人已经当庭承认，他与被告间只是收取佣金关系，故不是被告的员工。关于房子的款项问题，证人的证词前后矛盾，故对证人杨建胜的伪证应不予认可；
本院认为，证人杨建胜的证言不能说明原、被告之间的房屋买卖及付款情况，且证人杨建胜与原告颜衍周间有利害关系，故对其证言不予采信。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2006年11月19日，原告颜衍周与被告金太阳公司签订了一份《金太阳房产认购合作协议》，认购合作协议约定由原告颜衍周认购被告金太阳公司开发建设的位于浙江省嘉善县干窑镇窑砖路，宗2003-45号地块“龙熹园”楼盘商品房7号楼整幢楼，共48套总暂测建筑面积约4674.38平方米，无产权车库共48个，总暂测建筑面积约735.20平方米（建筑面积以政府核准后的面积为准）。商品房单价为人民币1850元／平方米，总房款为8647603元。无产权车库单价为人民币700元／平方米，总款为人民币514640元。该协议的合计总价款为人民币9162243元。认购合作协议约定原告在认购该协议书中的排屋后，原告有权将该些房屋转售给第三方，可选择自己转售或委托被告销售处代理销售。另行转售的价格由原告决定，但不得低于该协议中的价格。其中本协议中的价格为原、被告之间的认购合作价，不作为最后签订商品房买卖合同中的价格。商品房买卖合同中的价格不得低于该协议中的价格，高出部分由被告支付给原告，高出部分房款税费由被告支付，税率按照最终结算时的房地产税率为准。该商品房买卖合同中的买受人可以是原告，也可以是第三方，出卖人还是被告不变，但该些房屋属于原告。该认购合作协议约定的付款方式为：原告在签订本协议时支付被告首付款人民币100万元，第二笔房款于本幢楼盖到三层时支付人民币180万元，第三笔房款于本幢楼结顶时支付人民币470万元，剩余房款于验收通过之后十五日内支付清。原、被告第一次所有费用和销售量及销售额的结算于原告支付第三次房款时结算，第二期的所有费用和销售量及销售额的结算于房屋验收后支付剩余房款时结算。后期的结算原、被告双方另行协商，但最终不超过最迟期限。在认购合作协议中被告承诺：在本协议签订后，则视为原告已购该房屋，在未经得原告同意的情况下不得私自与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖合同。在认购合作协议中原告承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到被告指定的地点与被告签订商品房买卖合同，并承诺在与被告签订商品房买卖合同时，原告将完全遵循本协议中约定的款项。如原告不能履行本协议书确定的义务，或因原告原因拒绝支付该协议中房屋的房款，视为原告违约，被告有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时原告已交付的房款不予返还。该认购合作协议还对合作期限、原告有权解除协议的情形及其他一些事项作了约定。认购协议签订后，原告颜衍周已于2006年11月19日支付被告金太阳公司购房款100万元，于2007年6月15日支付被告金太阳公司购房款100万元，于2007年8月23日支付被告金太阳公司购房款155万元，于2007年11月16日支付被告金太阳公司购房款50万元，于2009年1月20日支付被告金太阳公司购房款50万元，共计支付被告金太阳公司购房款455万元。被告金太阳公司在嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7号楼房屋竣工后，已将7号楼中的其中15套商品房和15间车库交付原告颜衍周，并办理了房屋产权登记手续，并已将龙熹园小区7号楼中的另外19套商品房和18个车库另行出售他人。另查明，被告承建的嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7号楼建造到第三层时的日期为2007年4月4日，建造到结顶的第六层时的日期为2007年5月21日，竣工验收日期为2008年5月26日。案经本院多次主持调解，因原、被告双方分歧较大，致调解未果。
本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原、被告之间签订的《金太阳房产认购合作协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，该协议应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自义务并享有权利。因原告未按照房产认购合作协议第四条约定的付款期限支付被告购房款属违约，根据房产认购合作协议第七条约定，被告有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时原告已交付的购房款不予返还，故原告要求被告立即交付座落于嘉善县干窑镇窑砖路龙熹园小区7幢的剩余14套商品房及剩余15个车库，办理好该14套商品房及15个车库的产权登记手续，并由被告支付原告因迟延交付上述房屋的违约金人民币暂算63000元，由被告支付原告因迟延办证的违约金人民币602264元及由被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告认为原告未按照协议约定在规定期限向被告支付房款已构成违约的抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、确认原告颜衍周与被告嘉善金太阳房产开发有限公司于2006年11月19日签订的《金太阳房产认购合作协议》合法有效；
二、驳回原告颜衍周的其他诉讼请求。本案受理费34522元（原告已预交），由原告颜衍周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 陈忠富
审判员 范爱民
审判员 王卫东
二〇一〇年十一月十一日
书记员 沈华青附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”