浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2010）湖安孝民初字第134号
原告（反诉被告）：陈尧东。
委托代理人：应忠平。
被告（反诉原告）：章良。
被告（反诉原告）：叶青。二被告共同
委托代理人：朱红尔。
原告陈尧东与被告章良、叶青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月14日立案受理后，依法适用简易程序由
代理
审判员梁赟独任审判。2010年8月1日，被告章良、叶青向本院提起反诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，将本诉与反诉合并审理，于2010年8月23日公开开庭进行了审理。原告陈尧东及其委托代理人应忠平，被告章良、叶青的委托代理人朱红尔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈尧东起诉称：两被告系夫妻关系，共同拥有××幢1-3层的房产，该房产座落于浦源大道北侧，产权登记在被告章良名下。2009年11月29日，经安吉嘉业信息咨询服务部介绍，原告和被告叶青签订了商品房转让买卖合同，约定将该幢房屋的二层商品房转让给原告，转让价为330000元，房屋建筑面积为92.64平方米。合同还约定双方如违约按房价总额的20%计算违约金。签订合同前××天，被告已收取原告支付的定金20000元。此后，原告又按约在2010年1月31日前到安吉嘉业信息咨询服务部支付80000元首付款。当咨询部通知两被告前来领款时，被告明确表示反悔，拒绝前来领款。嗣后，双方多次在嘉业信息咨询服务部经办人的陪同下就解除合同及违约责任承担等相关事宜进行协商，终因被告缺乏诚意未果，故原告诉请判令：1.两被告返还定金20000元，支付违约金66000元；2.本案诉讼费由两被告负担。在庭审过程中，原告明确第××项诉请为先解除原、被告双方的房屋买卖合同，再要求二被告返还定金20000元并支付66000元违约金。
被告章良、叶青答辩称：房屋买卖合同签订后，被告未在约定付款期限内按期支付应付房款是导致合同无法继续履行的原因，事实上是原告延期支付房款在先。同时，两被告至今仍愿意以原价将该房屋转让给原告，请求法庭驳回原告诉请。
被告章良、叶青反诉称：2009年11月29日，反诉原、被告通过安吉嘉业信息咨询服务部签订了《房屋买卖合同》，根据该合同约定，反诉被告应在2010年1月31日支付房款80000元，在2010年3月31日付清余款。合同签订后，反诉被告除当即支付20000元外，××直未履行上述付款义务。依照合同规定，逾期付款的每日应支付未付款额千分之××的违约金，超过30日，同样支付违约金，卖方可单方解除合同，买房需支付总房款20%以承担违约责任。2010年7月24日，反诉原告向反诉被告以及中介发出书面通知，要求反诉被告在7月31日前切实履行合同，逾期则自动解除该合同，但反诉被告置之不理，故提起反诉，请求判令：1.反诉被告支付违约金46000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。
原告陈尧东对反诉答辩称：本案的违约行为是由反诉原告实施的，其在合同签订后拒领反诉被告支付的房款，明确表示反悔，因此，违约责任应由反诉原告承担；双方通过中介公司签订合同后，合同履行也通过中介公司，中介公司可以证明系由反诉原告违约在先导致反诉被告无法继续履行合同，请求法庭驳回其反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1.房屋买卖合同××份，证明2009年11月29日，原、被告双方就递铺镇浦源大道北侧12幢楼房的买卖签订合同，约定了双方的权利义务及支付款项的时间等内容；2.证号为递铺字第××号的房产证××份，证明双方合同签订的买卖标的房屋的权属情况；3.中介公司证明××份及经办人赵峰的证人证言，证明双方通过中介公司安吉嘉业信息咨询服务部就房屋买卖签订合同，原告支付了20000元定金，并于2010年1月31日前按约支付了首付款，但被告拒绝领取导致合同不能继续履行的事实；4.由被告叶青于2009年11月28日出具的收条××份，证明被告收取原告购房定金20000元的事实。二被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但从合同约定的义务看，原告应在2010年1月30日支付80000元且应付到被告账户中，同时在2010年3月30日前付清全部款项，而被告从未收到上述付款，因此是原告违约在先导致合同不能履行；对证据2没有异议，现该房产证不在被告处，尚在中介公司；对证据3中证明的真实性有异议，证明内容不符合事实，不存在两被告不愿接受款项的情况，且证人证言陈述前后矛盾，原告去中介公司交钱，未按约打入中介公司帐号，中介公司也未核对过数额，没有实际控制款项，因此，不能算原告履行缴款义务；对证据4无异议，该款项实际上是订金，并不是预付款。二被告为证明自己的反诉主张，向本院提供了以下证据：被告叶青于2010年7月24日发给原告的通知及快递回单××份，证明由于反诉被告违约，反诉原告要求其于2010年7月31日前切实履行合同，逾期将解除合同的事实。该通知以快递方式送达原告及中介公司赵峰。原告对该份证据质证认为：通知是被告在2010年7月底发出的，当时原告已经起诉，该行为根本是掩耳盗铃，不具有法律效力。经质证，本院对原、被告提供的证据认定如下：对原告提供的证据1、2因被告无异议，本院予以确认，对证据3安吉嘉业信息咨询服务部的证明，因该单位是原、被告本次交易的中介公司，对整个事情经过较为清楚，且证明敲有单位公章，并有经办人赵峰出庭证实，因此，本院对该组证据证明的事实经过予以采信；对证据4，虽然收条上写的20000元款项是“订金”，但根据双方房屋买卖合同的约定，该款项应为“定金”，这与被告在质证中的意见是××致的，说明该定金不是预付款，而是双方履约的保证。对被告提供的证据，虽然其制作在原告起诉之后，但从形式上仍符合证据规则，本院予以确认。综上，对证据的认定及庭审笔录证实，本院对本案事实认定如下：二被告系夫妻关系。2009年11月29日，原告陈尧东与被告叶青通过中介公司安吉嘉业信息咨询服务部签订了房屋买卖合同××份，主要约定，被告将座落于递铺镇浦源大道北侧12幢房产二层，转让给原告，房屋产权证号为递铺字第××号，转让价款为330000元，于签订合同当日支付定金20000元，于2010年1月31日支付80000元到中介公司账户，余款230000元在过户贷款后××次性付清或于2010年3月31日付清，并约定了若××方违约的处理方式。原告按约支付了20000元定金后又于2010年1月31日前将首付款80000元现金交付于中介公司。经中介公司与二被告联系，被告未前来领取购房款，并表示不愿继续转让该房屋而愿以自有的另××房屋调换，但因协商未果而不了了之。原告遂于2010年7月向本院提起诉讼，请求判准上诉诉请。而被告于2010年7月24日向原告发出通知，要求其继续履行合同并支付相应违约金。原告未予理睬，被告遂提起反诉。
本院认为：原告陈尧东与被告章良、叶青之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，具有法律效力。本案的争议焦点在于原、被告谁违约的问题。原告认为，自己按约履行付款义务，但被告明确表示反悔，拒绝继续履行合同，违约在先。被告则认为，自己愿意履行合同，却是原告履行付款义务未按合同约定方式导致被告并未实际收到购房款项，违约责任在原告。
本院认为，原告按约定时间履行付款义务，虽未严格按照合同规定将款项打入中介公司账户而采用现金支付的方法，但该履行方式的瑕疵并不造成原告的根本违约，若被告及时受领，合同仍能继续履行。但被告拒绝领取款项，明示不能履行，还以实际行为希望变更转让的标的物，已明显失去继续履行该买卖合同的诚意。虽然被告认为自己将房屋产权证交于中介公司保管，已切实履行了合同，但房屋产权过户并不是受让方单方所能完成的，还需要出卖方的协助。合同标的物的交付不能，致使合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。现原告要求解除合同，被告也曾向原告发出通知并有解除合同的意思表示，因此，本院予以认可。当事人既约定违约金又约定定金的，××方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告诉请符合法律规定，本院予以支持。被告反诉诉请证据理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第××百零七条、第××百××十六条之规定，
判决如下：××、解除原告陈尧东与被告章良、被告叶青于2009年11月29日在居间方安吉嘉业信息服务部参与下签订的《房屋买卖（居间）合同》；
二、被告章良、被告叶青共同返还原告陈尧东定金20000元，限于本判决生效之日起十日内支付；
三、被告章良、被告叶青共同赔偿原告陈尧东违约金66000元，限于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回反诉原告章良、反诉原告叶青的反诉请求。如二被告未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费730元（已减半），反诉诉讼费475元（已减半），合计1205元，由被告章良、叶青负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理
审判员 梁 赟
二〇一〇年十一月二日
书 记 员 包静怡 来自：