浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第981号上诉人（原审被告）李保安。委托代理人（特别授权）陈重庆。被上诉人（原审原告）林天震。被上诉人（原审原告）杨丽英。
上诉人李保安因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2008）诸民一初字第2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月14日受理并依法组成合议庭，于2008年11月4日公开开庭进行了审理，上诉人李保安及其委托代理人陈重庆、被上诉人林天震、杨丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2007年元月，原、被告经诸暨市百兴房产置换有限公司介绍联系购房事宜。经原、被告现场看房磋商后，原、被告与诸暨市百兴房产置换有限公司一起于2007年1月25日签订房屋买卖合同一份。约定原告将自己所有的座落于暨阳街道苎萝新村24幢102室的住宅（面积为154平方米）及苎萝新村24幢401室的车库（面积为23平房米）一并出卖给被告，售价为570899元。付款期限为：在合同签订时被告支付定金48000元；2007年1月31日前被告支付房款252000元；2007年3月10日前再支付剩余的房款270899元。房屋交付期限为2007年3月10日前，移交时原告应将该房屋建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告，并将该住宅内的户口全部迁出。同时该房屋买卖合同还对双方各自的违约责任作了约定，被告若未按约定的付款期限付款的，应支付原告逾期付款利息，标准按每逾期一日以应付款的千分之四计算。合同签订后，被告按合同约定支付定金48000元，并于2007年1月31日支付首期房款252000元及剩余房款的零头899元，合计300899元。原告于2007年1月31日将苎萝新村24幢102室房屋的钥匙及苎萝新村24幢401室车库的钥匙均交给被告。同年2月2日，被告将上述房屋及车库的钥匙均予以更换。2007年2月11日，被告以原告交付给其的车库与其在看房时所见到的车库不一致为由，认为原告在房屋买卖中存在欺诈，向本院提起诉讼，要求撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款。后该案经绍兴市中级人民法院审理并作出终审判决，确认原、被告之间房屋买卖合同的内容明确，系双方的真实意思表示，属于有效的民事行为，故驳回了被告提出的撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款的诉讼请求。该终审判决已于2007年12月26日向双方当事人送达并发生法律效力。但被告在收到终审判决后，未能按约支付剩余的房款。为此，原告又将被告已经更换的房屋钥匙及车库钥匙换回。现原告起诉要求被告支付剩余的房款并支付逾期付款利息。原告林天霖已于2007年1月8日从苎萝新村24幢401室的住宅及车库的所有权人魏云处取得处分权，并于2007年1月31日付清该房屋的全部转让款580000元，从而实际受让了苎萝新村24幢401室的住宅及车库；后原告缴纳了买受的苎萝新村24幢401室住宅及车库的契税，并将该住宅的房产证和土地使用权证均登记在原告杨丽英的名下。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同、两原告的结婚证、（2007）诸民一初字第1070号民事判决书、（2007）绍中民一终字第750号民事判决书、（2008）浙民申字第83号民事裁定书、魏云的房产证、苎萝新村24幢401室房屋、车库转让全权授权书、魏云和何文巨的证明、杨丽英名下的契证、房产证及土地使用权证等证据所证实。原审判决认为，原告林天霖与被告李保安之间签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容明确，应属合法有效。因此，双方在合同订立以后，应按合同的约定实际履行。本案中，在合同的部分内容得以履行后，被告以原告在房屋买卖中存在欺诈为由向该院提起诉讼，要求撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款，以此中断了合同的履行。但该案经该院一审和绍兴市中级人民法院二审以后，终审判决确定了双方之间买卖合同的有效性，故在终审判决送达以后，双方应按原合同的约定继续履行。因此，被告应按合同约定的价款及期限支付房款，原告亦应按合同的约定交付房屋并协助被告办妥所有权变更登记。被告在2007年2月11日提起诉讼时，最后一次付款的期间尚未届满，但因其提出的诉讼请求未获法院的支持，被告的诉讼目的落空，故在终审判决送达生效以后（终审判决送达时已过最后一次付款的期间），其已经不再享有履行的期限利益。因此，现原告要求被告支付剩余的房款270000元及从终审判决送达后即自2007年12月27日起按合同约定的日千分之四标准计算的逾期付款利息，理由正当，其合理部分本院予以支持。被告关于原告并未按照合同的约定在房屋移交时将建筑物范围内的土地使用权一并移转给被告，故被告享有同时履行抗辨权的抗辨意见，该院认为，原、被告之间的房屋买卖合同是一个债权合同，该合同的主要内容为出卖方交付买卖合同的标的房屋、买受方支付合同的对价即购房款，而房屋移交时一并移转建筑物范围内的土地使用权则是一种物权行为，该物权行为能够引起的物权变动，但与债权合同的双方当事人各自所负的合同义务之间并不存在同时履行抗辨。而在事实上，原告已在2007年1月31日将苎萝新村24幢102室住宅的钥匙及苎萝新村24幢401室车库的钥匙均交给了被告，被告也实际接受并与同年2月2日将上述钥匙更换由其实际掌控，此后因为被告在终审判决送达后亦未支付剩余的房款而由原告将住宅及车库的钥匙再次换回。因此，被告提出的该点抗辨意见理由不能成立。被告关于苎萝新村24幢401室的车库原告至今尚未取得权利证书，故依照《城市房地产管理法》的规定其不能进行交易的辩解意见，该院认为，原告在与被告签订房屋买卖合同时已经取得所有权人的授权即实际的处分权，其将该车库与其自身所有的苎萝新村24幢102室的住宅捆绑转让，并未违反法律的规定，应认定有效。且在诉讼过程中，原告对其已经实际受让的苎萝新村24幢401室的车库缴纳了契税，依法可以取得该车库的完整的物权，并可以在该物之上设定债权。我国《城市房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定是对房地产转让物权行为效力的限制，而不是对转让双方之间债权行为效力的限制。因此，被告的该点辩解意见该院不予采信。至于被告提出的其还可获得苎萝新村24幢102室的车库的辩解意见，该院认为被告的理解不符合双方之间订立房屋买卖合同的本意。根据双方认可的房屋买卖合同的约定，在该合同的第一条第一款中已明确双方买卖房屋所附的车库为苎萝新村24幢401室的车库，且该条款为手写，效力优于该格式合同中的其它填充式条款。同时在被告无异议的（2007）绍中民一终字第750号民事判决书亦认定原、被告双方买卖的标的是苎萝新村24幢102室的住宅及苎萝新村24幢401室的车库，因此被告认为其除了可以得到苎萝新村24幢401室的车库之外还可得到苎萝新村24幢102室的车库是对房屋买卖合同约定条款的曲解，故对该辩解意见本院亦不予采信。因被告在支付合同价款后，原告交付合同的标的即苎萝新村24幢102室的住宅及苎萝新村24幢401室的车库系原告应尽的合同义务，亦系被告完全履行后对原告所产生的法律后果，故在本案中该院一并予以判决。对原告提出按合同约定的日千分之四标准计算逾期付款利息的诉讼请求，被告认为如果原告要求被告支付逾期付款利息的请求能够成立，则约定的标准过高，要求本院依法予以调整或者变更。该院认为，合同约定按日千分之四的标准计付逾期付款利息确实过高。在被告及时付清房款的情况下，原告在未有其它证据证明时，原告利用该款可以获取的孳息可按不超过中国人民银行规定的同类贷款利率四倍的标准予以计算。因此，该院以尊重当事人意思自治并兼顾公平的原则，酌情将计算逾期付款利息的标准调整为中国人民银行规定的同类贷款利率的四倍。据此，判决：
一、被告李保安应支付原告林天霖、杨丽英房款人民币270000元及该款自2007年12月27日起至付清日止按中国人民银行规定的同类贷款利率的四倍计算的逾期付款利息，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告林天霖、杨丽英应在本判决生效之日起十日内向被告李保安交付座落于诸暨市暨阳街道苎萝新村24幢102室的住宅及苎萝新村24幢401室的车库，并协助被告李保安办理相应的产权变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10735元，依法减半收取为5367.50元，由原告林天霖、杨丽英负担1367.50元，被告李保安负担4000元。李保安不服原判，提起上诉称：1、讼争买卖合同意思表示不真实，内容不明确，非上诉人真实意思表示，属于被上诉人隐瞒重大事实的欺诈买卖行为，应认定为可撤销的合同，并非原审法院认定的有效合同；2、被上诉人在交易时，在无“三证”的情况下，捆绑式交易，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》之禁止性规定，因此造成的经济责任，由被上诉人承担；3、原审法院判决上诉人按银行贷款利率赔偿违约金错误；4、被上诉人强行将纠纷房屋变更门锁，属中途毁约行为，应将定金48000元双倍返还给上诉人。综上，要求发回重审或依法改判。
被上诉人林天霖、杨丽英辩称：被上诉人无欺诈行为，要求严格按照房屋买卖合同执行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。根据诉辩双方的陈述，双方当事人争议的焦点在于：1、本案的房屋买卖合同是否存在可撤销的情形。针对该焦点问题，上诉人曾以相同的理由于2007年2月11日向诸暨市人民法院起诉，要求撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款。后该案经绍兴市中级人民法院审理并作出终审判决，确认原、被告之间房屋买卖合同的内容明确，系双方的真实意思表示，属于有效的民事行为，故驳回了被告提出的撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款的诉讼请求。该终审判决已于2007年12月26日向双方当事人送达并发生法律效力。鉴于该节事实已由人民法院发生法律效力的裁判所确认，现上诉人在未提供其他相反证据的情况下，主张房屋买卖合同可撤销，缺乏依据，本院不予支持。2、上诉人在本案中能否行使同时履行抗辩权。上诉人在二审中提出主张，认为被上诉人强行将纠纷房屋变更门锁，到现在户口尚未迁出，根据合同约定第二条第2款、第四条第1款之规定，属中途毁约行为，应将定金48000元双倍返还给上诉人，同时基于被上诉人未按约履行，上诉人可主张同时履行抗辩权，原审法院判决上诉人按银行贷款利率赔偿违约金也属错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方当事人房屋买卖合同中约定的付款方式为：上诉人应在合同签订时支付定金48000元，在2007年1月31日前支付252000元，2007年3月10前付余款270899元。但上诉人于2007年2月11日即以被上诉人交付给其的车库与其在看房时所见到的车库不一致为由，认为原告在房屋买卖中存在欺诈，向诸暨市人民法院提起诉讼，要求撤销双方之间的房屋买卖合同并返还定金和房款。后该案经绍兴市中级人民法院审理并作出终审判决，并于2007年12月26日向双方当事人送达发生法律效力。在房屋买卖合同中约定，被上诉人应于2007年3月10前将房屋正式交付给上诉人，并将房屋内的户口迁出。基于上述事实，上诉人未按约在2007年3月10日前履行付款义务，并以诉讼的方式明确表示拒绝履行，故被上诉人可行使同时履行抗辩权，即无须交付讼争房屋（包括迁户口）。而原审法院认为上诉人支付房款违约，故根据双方合同约定判决上诉人支付逾期利息，并酌情确定数额，应属正确。上诉人在二审期间提供被上诉人的两份户籍证明，以证实被上诉人未迁出户口的事实，因该节事实与本案处理的关系，本院已作说明，故不作为认定本案事实的有效证据。双方当事人在二审中未提供其他新的证据，本院
经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10735元，由上诉人李保安负担。本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
代理
审判员 毛振宇
代理
审判员 方 艳
二〇〇八年十一月二十一日
书 记 员 李琼珏