西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2008）新民初字第1745号原告中国银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市解放路159号。负责人雷明，该支行行长。委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。委托代理人卢瑞芳，陕西联强律师事务所律师。被告陕西煜隆房地产开发有限公司，住所地西安市丰庆路44号。法定代表人吴情，该公司董事长。委托代理人徐立，陕西华诺律师事务所律师。被告陕西银泰置业有限公司，住所地西安市吉祥路179号4层。法定代表人叶明恩，该公司董事长。委托代理人徐立，陕西华诺律师事务所律师。被告西安雅荷房地产开发有限公司，住所地西安市未央路中段雅荷花园A—21号。法定代表人徐束萍，该公司董事长。委托代理人赵欣，该公司法律顾问。委托代理人王宏院，该公司法律顾问。被告西安新大陆（集团）有限公司，住所地西安市未央路中段雅荷花园25A座。法定代表人徐束萍，该公司董事长。委托代理人赵欣，该公司法律顾问。委托代理人王宏院，该公司法律顾问。第三人王涛，男，1977年8月10日出生，汉族，河北省博野县人。委托代理人李建奇，男，汉族，无业。
原告中国银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称解放路支行）与被告陕西煜隆房地产开发有限公司（以下简称煜隆公司）、陕西银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、西安雅荷房地产开发有限公司（以下简称雅荷公司）、西安新大陆（集团）有限公司（以下简称新大陆公司）、第三人王涛借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解放路支行的委托代理人李春雷、卢瑞芳，被告煜隆公司、银泰公司的共同委托代理人徐立，被告雅荷公司、新大陆公司的共同委托代理人赵欣、王宏院，第三人王涛的委托代理人李建奇等均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告解放路支行诉称：2004年4月15日，其与第三人王涛、被告雅荷公司签订了个人购房借款合同一份，约定，其向第三人王涛借款70万元，借款期限为360个月，自2004年4月15日起至2034年4月14日止，月息4.2‰，每期的还款日为14日，借款用途为用于购买位于本市未央区未央路雅荷花园A25号2-1号的房产，第三人用该房为借款提供抵押担保，借款直接划入被告煜隆公司的账户，借款期内，借款人连续三期或累计六期未足额偿还借款本息和相关费用的，其有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权处分抵押物，被告雅荷公司对上述借款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，其按约将贷款划到被告煜隆公司账户，但第三人王涛亦按约仅还款至2007年10月，截止2008年3月19日，第三人王涛累计逾期还款25期，拖欠借款本金元、利息及罚息元未还。2007年11月后，其得知第三人王涛未在被告雅荷公司购买过借款合同项下的房屋，未办理过借款，是他人假借第三人王涛名义借款，该借款合同项下的房屋登记在被告新大陆公司名下，但实际所有权人为被告煜隆公司；被告煜隆公司与被告雅荷公司及被告银泰公司三方签订的协议约定该房屋由被告雅荷公司代为销售，由此引起的所有法律责任由被告煜隆公司承担，被告银泰公司承担连带担保责任。现要求确认被告煜隆公司及被告雅荷公司以第三人王涛名义与其签订的《中国银行陕西省分行个人购房借款合同》有效，予以解除；被告煜隆公司立即偿还借款本金元，利息及罚息元（计算至2008年3月19日）并按约支付从2008年3月19日起至给付之日止的相应利息，被告煜隆公司、雅荷公司、新大陆公司承担抵押担保责任，被告银泰公司承担连带清偿责任，被告雅荷公司承担阶段性连带保证责任。
被告煜隆公司辩称，其是该案所涉及房屋的所有权人，第三人是借款合同的名义当事人，其是该笔借款的实际使用人，与其他被告无关，虽然其做法确有不妥，但并无主观恶意，且其从2003年9月起至2008年3月一直履行还款义务，第三人既未支付过购房首付款，也未向原告解放路支行偿还过月供款，依据权利与义务相一致原则，该笔借款应由其偿还，其愿意以房屋作为担保并继续履行还款义务。
被告银泰公司辩称，其不是借款合同当事人，不是本案被告，且其于2005年5月26日在《华商报》上发布公告后，原告解放路支行未在公告期内向其主张过权利，其不应承担任何法律责任。
被告雅荷公司辩称，被告煜隆公司所述基本属实，其与被告煜隆公司、银泰公司签订的协议明确约定其代被告煜隆公司售房的责任由被告煜隆公司和银泰公司承担，其不应承担责任。被告银泰公司发布的公告不能免除被告银泰公司的担保责任。本案应由被告煜隆公司和银泰公司对以房屋抵偿后的不足部分承担偿还责任。
被告新大陆公司辩称，该涉案房屋虽登记在其名下，但该房屋的实际所有权人为被告煜隆公司，其愿协助原告实现抵押权，但不应承担其他法律责任。第三人辩称，其从未与解放路支行签订过借款合同，亦未购买过该案涉案房屋，并且被告煜隆公司亦承认实际借款使用人是被告煜隆公司，其不应承担民事责任。
经审理查明，2003年8月21日，被告雅荷公司、煜隆公司、银泰公司签订了协议书一份，约定，一、被告雅荷公司抵偿给宜宾地区银丰实业公司雅荷花园的34套商品住宅房（含A25-2-1号），已由银丰公司转让给被告煜隆公司进行销售，被告雅荷公司认可上述34套住宅商品房是以被告雅荷公司名义开发，在房屋销售、办理产权证、抵押贷款、办理按揭等活动中，只能以被告雅荷公司名义进行。被告雅荷公司同意为被告煜隆公司办理上述手续，提供一切协助工作，但因此产生的有关法律责任均由被告煜隆公司承担，被告雅荷公司不承担任何责任，被告银泰公司愿对被告煜隆公司所承担的责任负连带担保责任，即被告银泰公司与被告煜隆公司共同承担本条款所约定的有关法律责任。
二、对被告煜隆公司已销售的房屋如需完善、变更有关手续，被告雅荷公司同意协助被告煜隆公司完善应由被告雅荷公司出名办理的部分。
三、在签订本协议的同时，被告煜隆公司须向被告雅荷公司出具承诺书一份，对销售中的合法经营和责任承担作出承诺。承诺书为本合同之附件。同日，被告煜隆公司、银泰公司共同向被告雅荷公司出具了承诺书一份，内容为：对银丰公司转让给被告煜隆公司进行销售的雅荷花园34套商品住宅房的销售、抵押贷款、办理产权证等事项中，所产生的一切后果均由被告煜隆公司承担，与雅荷公司无关。对上述承诺，被告银泰公司愿承担连带担保责任。协议书签订后，被告雅荷公司对上述房屋以自己的名义于2004年3月15日出具了收到第三人王涛A25-2-1房首付款180614元的收据一份并于2004年4月12日与原告解放路支行签订了借款人落款名称为第三人王涛的中国银行陕西省分行个人购房借款合同一份，该合同约定，该合同约定，原告解放路支行向第三人王涛提供借款70万元并将借款款项以支付购房款的名义直接划入被告煜隆公司账号0104251-24008848093001中，借款期限为360个月，自2004年4月15日其至2034年4月14日止，利率为月息4.2‰，如遇中国人民银行调整利率或变更计息办法，按中国人民银行有关规定执行，无需通知第三人王涛及被告雅荷公司，第三人王涛借款用于购买坐落于西安市未央路A25-2-1房屋号的房产［该房产为本合同项下的借款本金、利息（含罚息、复息）、补偿费、原告实现债权和抵押权的费用（包括费律师费等）的抵押担保物，抵押额为880614元］，第三人王涛按一个月为一个还款期，每月14日以相等的金额偿还贷款本息。被告雅荷公司自愿同意为第三人王涛在本合同项下的借款提供连带责任保证担保，方式为阶段性担保方式，即第三人王涛在未取得《房屋所有权证》和未办妥抵押登记之前，由被告雅荷公司提供担保，保证期间为自本合同生效之日起到抵押的房产取得房屋所有权证；办妥房产抵押登记；并将《房屋所有权证》及其他相关资料交原告解放路支行代为保管之日止。如第三人王涛未按合同约定的用途使用借款或借款期内连续三期或累计六期未足额偿还贷款本息和实现债权费用的，原告解放路支行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权处分抵押物。合同签订后，西安市国土资源和房屋管理局于2004年4月20号对借款合同项下的房屋进行了预售商品房抵押登记，抵押权人为解放路支行。2007年10月，第三人王涛名下的借款开始逾期。2007年11月26日，第三人王涛向中国银监会陕西银监局书面反映自己并未在雅荷花园购买过房产，也未办理过按揭贷款，该笔贷款系被告雅荷公司与原告解放路支行工作人员伪造自己的签名与印章办理的按揭。后原告解放路支行对此进行了核查，确认借款合同上的签名并非第三人王涛所签。截止2008年3月19日，第三人王涛名下的借款累计发生还款逾期25期，拖欠逾期本金3928.07元、利息17995.96元、罚息523.53元，尚欠本金661599.15元未归还。另查，位于西安市未央路中段雅荷花园A25-2-1号的房屋所有权现登记在被告新大陆公司名下，但该房屋的实际所有权人为被告煜隆公司。法庭审理期间，被告雅荷公司、新大陆公司，煜隆公司均承认第三人王涛没有签订过A25-2-1号房屋的购房合同和中国银行陕西省分行个人购房借款合同，亦未支付过购房首付款，偿还过购房借款；被告煜隆公司表示其为解决经营困难以第三人王涛的名义办理的借款手续，其是实际用款人，2008年3月19日前向原告解放路支行归还的款项亦是其以第三人王涛的名义归还的。原告解放路支行、被告雅荷公司、新大陆公司、银泰公司均对被告煜隆公司的陈述无异议。上述事实，有借款合同、抵押登记证明、第三人王涛的书面反映、被告雅荷公司出具的房款收据，被告雅荷公司、煜隆公司、银泰公司签订的协议书，被告煜隆公司、银泰公司向被告雅荷公司出具的承诺书，借款凭证、贷款帐户详细信息，公告及当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，被告雅荷公司根据与被告煜隆公司、被告银泰公司签订的三方协议书出售本案涉案房屋时，被告煜隆公司在明知没有真实的个人住房买卖合同的情况下以第三人王涛的名义与原告解放路支行、被告雅荷公司签订了个人房屋借款合同，实施了借款行为且涉案房屋已办理了预售抵押登记，原告发放借款后也按借款合同的约定向原告履行了部分还款义务，是本案实际的借款人。
被告煜隆公司借款系真实意思表示，且该合同在原告与被告煜隆公司之间已实际履行，被告煜隆公司亦表示愿意偿还下欠本息，故应认定被告煜隆公司以第三人王涛的名义与原告解放路支行、被告雅荷公司签订的个人房屋借款合同为有效合同。被告煜隆公司作为该笔借款的实际使用人享受合同的权利，亦应依约履行合同义务，但被告煜隆公司在实际使用借款后，未按时履行还款义务，构成违约，原告依约要求解除合同并提前收回借款本息，于法有据，应予支持。被告雅荷公司作为借款合同的保证人承诺对该笔借款承担阶段性连带保证责任，该借款虽系被告煜隆公司以第三人王涛名义办理的，第三人王涛事实上未购买该借款合同项下的房屋，造成无法将房屋产权证办至第三人王涛名下，但依约其在原告抵押权实现时合同担保义务方能履行完毕，故其应依约承担阶段性连带保证责任。被告银泰公司作为被告煜隆公司的担保人承诺对被告雅荷公司以自己的名义销售的实际为被告煜隆公司所有的房屋产生的法律后果承担连带保证责任，现被告煜隆公司作为实际借款人未履行还款义务，构成违约，其依法应按协议书及担保承诺向原告承担连带保证责任。至于其辩称，其所做的承诺并非对原告作出，且其发布公告后原告未向其主张权利，其不是本案被告，不应承担法律责任之抗辩理由，因其与被告雅荷公司、煜隆公司所签订协议书及承诺担保时已明确知道其是针对本案涉案房屋办理抵押和按揭贷款的法律行为引发的法律后果承担连带保证责任，该按揭贷款办理时其未表示异议，且其发布的股权变更公告也不能产生免除其担保责任的法律后果，故其抗辩理由不能成立，本院不予考虑；另鉴于被告新大陆公司作为该房屋的登记所有权人，虽未与原告签订抵押合同，但其对该房屋的抵押权登记无异议，且愿意协助原告实现抵押权，该房屋实际所有权人被告煜隆公司亦对原告主张的抵押权无异议，故原告对该房享有的抵押权合法有效，依法应予保护；被告银泰公司的连带担保责任应以抵押权实现后不足部分的债务范围为限。第三人王涛要求原告为其在个人征信记录上进行异议标注的请求，虽属另一法律关系，但原告愿意在60日内为其办理个人征信异议标注，且该做法不违背法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条、第三十条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一条之规定，判决如下，1、被告陕西煜隆房地产开发有限公司以第三人王涛的名义与原告中国银行股份有限公司西安解放路支行、被告雅荷公司签订的中国银行陕西省支行个人房屋借款合同有效，予以解除。2、被告陕西煜隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司西安解放路支行借款本金661599.15元及截止2008年3月19日的利息17995.96元、罚息523.53元（2008年3月20日起至归还之日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付）。3、原告中国银行股份有限公司西安解放路支行对位于西安市未央路中段雅荷花园A25-2-1号的房屋享有优先受偿权。4、被告西安雅荷房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任。5、被告陕西银泰置业有限公司在原告中国银行股份有限公司西安解放路支行对位于西安市未央路中段雅荷花园A25-2-1号的房屋实现优先受偿权后不足部分的债务范围内承担连带保证责任。6、驳回原告中国银行股份有限公司西安解放路支行其余之诉。如果未按指定期限履行金钱给附义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付逾期履行期间的债务利息。诉讼费元（原告已预交）由被告陕西煜隆房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 韦 东
代理
审判员 张建文
代理
审判员 晏航舰
二〇〇八年九月二十日
书 记 员 张小妮 来源：百度搜索“”