杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2008）上民一初字第439号原告龚英妹。委托代理人李福根。被告杭州市上城区复兴地区开发总指挥部。法定代表人边志军。委托代理人徐伟民。
原告龚英妹诉被告杭州市上城区复兴地区开发总指挥部（以下简称指挥部）房屋拆迁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2008年3月10日公开开庭进行了审理，原告龚英妹的委托代理人李福根、被告指挥部的委托代理人徐伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于1999年12月29日就杭州市复兴街278号－11室拆迁事宜签订拆迁合同和扩面协议，原告根据扩面协议交付10000元履约定金。拆迁合同约定：回迁日期是2002年4月5日，回迁面积是100平方米使用面积左右（即138.88平方建筑面积）。2004年3月下旬，被告向原告交付了符合合同约定的上城区清怡花苑6幢2单元601室房产一套，扩面了110.65平方（总面积180.65平方，其中70平方是电厂房改房），原告根据被告的要求支付了429985.90元扩面款，本套房产共计房价达471477.70元。原告认为由于开发商的原因造成房屋迟回迁，价格仅能按低的计算，且被告应对扩面部分的迟延交付承担违约赔偿，被告对安置面积超过合同约定面积3％的部分应予无偿交付，对多收的款项予以退还。对应收部分中七层房价应按七层的价格收费，对多收部分予以返还。由于被告的延期回迁，延期验收，导致原告延长办证时间，被告应承担办证迟延违约金99元每日。现原告提起诉讼，要求被告返还因迟延交房，而使房价上涨765元／平方的差价（3965.00－3200.00）×110.65平方＝84647.25元；要求被告承担因迟延交付扩面房，而产生的即得房租利益损失13元／月／平方×110.65平方×28个月＝40276.60元；要求被告退还多收的超协议面积的扩面商品房价款（180.65－100／0.72×1.03）×3200元／平方＝120480.00元；要求被告退还七层房按照六层价格的多收费7000.00元；要求被告承担因迟延办理三证，造成原告损失（按每日万分之二点一计）465日×99元／日＝46035.00元。合计298438.85元并由被告承担诉讼费用。
被告指挥部辩称，本案诉争法律关系为房屋拆迁合同，而并非商品房买卖合同，不能适用商品房买卖相关规定；被告虽对原告的安置超过合同约定的时间，但已根据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》规定，支付法定的过渡费用，不存在任何违法行为。根据双方签订的《拆迁住户扩面申请协议书》的约定，被告同意原告扩面的安置房屋必须在回迁安置多余房屋时才可能给予考虑，该扩面安置的房屋存在不确定性。原告安置的房屋是六层跃层，并非六、七层，故扩面价为3886元符合物价局的规定。综合原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。审理中原告向本院提交下列书面证据材料：1、拆迁合同，证明双方拆迁事实及回迁时间；2、扩面合同，证明扩面面积的定金支付方式，以原合同的回迁时间、地点、面积等。3、杭价房（2003）203号批复，证明04年分房价；4、杭价房（2001）104号批复，证明02年房价基础价格3200元；5、交房安置表等，证明04年3月12日回迁面积、扩面面积等；6、三证，证明05年9月14日才办理三证及房产的层数是7层；7、结算单等，证明为房产支付的款项及扩面定金；8、市政府答复，证明原告起诉未过诉讼时效。被告向本院提交下列书面证据材料：1、杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书，证明原、被告双方关于房屋拆迁的具体权利与义务；2、拆迁住户扩面申请协议书，证明原、被告双方关于扩面的具体权利与义务；两份合同是不可分割的，之后签订的扩面协议是多余的面积。拆迁房与商品房存在本质区别，因此正负百分之三的标准不适用。协议结合起来已经修改了安置的时间、两次安置都是符合的。3、报告，证明被告安置给原告的住房符合原告的要求；4、关于清怡花园拆迁安置住房价格的批复，证明本次安置住房的价格经杭州市物价部门批准；5、拆迁户回迁资金结算单，证明原告与被告进行关于过渡费用及扩面款项等资金结算并结算完毕，原告未提出任何异议。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告庭中提交的证据1真实性无异议，认为根据被告提供的协议书，上面双方约定是各执一份的。原告提供庭前提供的被告与他人的拆迁合同与本案没有关联性。
本院认为原告庭中提交的证据即是被告提交的证据1，故对原告庭中提交的证据1予以确认。被告对原告提交的证据2没有异议，并认为该证据的第2个条款是明确的，系原告自愿要求在回迁安置的多余房屋中予以扩面100平方米左右的使用面积，故对安置的时间、地点都是不明确的。本院对该证据予以确认。被告对原告提交的证据3没有异议，对该证据予以确认。被告对原告提交的证据4真实性有异议，认为没有原件。
本院认为该批复的时间是2001年，本案诉争的拆迁合同约定的安置时间是2002年4月。2001年出具的参考价格不具有可比性，该证据与本案无关联性，本院不予认定。被告对原告提交的证据5中第一张没有异议。
本院认为该证据所反映的客观事实被告均无异议，故对该证据予以确认。被告对原告提交的证据6证明对象有异议，认为房屋是一个整体，按照6层房屋的收费是规范的。
本院认为原告购买的是一六跃七的跃层式房屋，不能证明原告回迁的房屋在七层。故对该证据真实性予以确认，对关联性不予认可。被告对原告提交的证据7没有异议。原、被告之间所有的资金结算已经完毕，原告在结算中没有提出异议。与提出的诉请有矛盾。证据中的2、3因为没有原件，真实性有异议。
本院认为对原告收取的扩面定金及原告总支付的扩面费的事实并无异议，原告虽仅提供复印件，但不影响对事实的认定。故对该证据反映的客观内容予以认可。被告对原告反映的证据8所反映的信访的事实认可。本院对该证据予以确认。原告对被告提交的证据1、2、4、5没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据3真实性没有异议，也说明了当时的房屋住房面积不符合合同的约定。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合本案事实综合考虑。根据上述有效证据的认定及双方当事人的认定，本院对本案事实认定如下：1999年12月29日因旧城改造需要，被告依据杭州市房地产管理局颁布的（99）第84号《房屋拆迁许可证》与原告签订杭州市城市房屋拆迁安置协议书（拆迁编号800号），约定原告将其居住的复兴街278号检南－11（闸口电厂自管房），使用面积24.16平方米的住宅房交由被告拆除，被告予原告回迁安置使用面积32平方米房屋，安置时间2002年4月5日。同日双方还签订《拆迁住户扩面申请协议书》，载明原告因拆迁面积较小，自愿提出要求被告在回迁安置时多余房屋中给予扩面，总体安置面积大约达到使用面积100平方米左右，原告须在签订本扩面协议时一次性交定金10000元。2004年1月13日原告因被告给其安置房为清河家园5幢1单元501室，建筑面积132平方米不符合扩面协议要求，提出两方案：
一、要求在清怡花苑安置使用面积大于100平方米的住房（最好是8幢、9幢、跃层）；
二、在清河家园5幢1单元502室再分于原告，以便增加五楼的实用性。若达不到以上两调整，原告暂时考虑下次分清怡高层。同年3月被告予原告安置调整至清怡花苑6幢2单元601室，总房价429985.9元，扣除原告已付的定金10000元及原告尚未领取的过渡费外，原告全额支付房款，被告于2004年3月12日出具收据一份，证明已收原告扩面房款429985.9元。2005年9月原告取得杭州市房产管理局颁发的房屋产权证。近年来原告因拆迁安置问题多次向信访部门提出异议，未得到满意答复。为此原告提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是本房屋拆迁安置的回迁房引发的纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）。从文义上说，商品房简单的理解为作为商品可进入市场交易的房屋，但从法律意义上解释，商品房应由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，它往往与房地产开发经营行为联系在一起，专指房地产开发企业开发经营房屋时的专业词语。商品房买卖合同的出卖人具有法定性和特定性，只能是具有法定资格的房地产开发企业，同时建造的房屋必须向社会公开出售。本案争议的房屋（包含回迁及扩面部分）是拆迁安置房，拆迁安置房的对象并未向社会公开出售，而是特定的分配予被拆迁人，它不等同于商品房。虽该解释第七条涉及拆迁人与被拆迁人之间就拆迁补偿安置纠纷的处理，但该条款仅限于拆迁人将安置房另行出卖给第三人的情况，与本案的实际情况不同。本案原告将回迁房的扩面部分理解成商品房，要求按解释解决纠纷不符合法律规定。且从双方提交的证据显示，原告主动提出要求在回迁安置多余房屋中予以扩面，以达到整体安置面积大约达到使用面积100平方米左右，故原告的安置时间在2004年3月，不仅有被告方的客观原因存在，还有原告的主观原因。根据拆迁条例的相关规定被告已支付原告延长过渡期限的过渡费用，原告的房屋为六跃七的跃层式房屋，房价应按整体计算，被告按物价部门的定价结合原告的房屋楼层收取房款符合国家政策，原告未提交有效证据证明被告存在多收费的事实。原告签订拆迁协议中并未对办证事宜作出约定，事后也未对此达成补充协议，故原告要求被告承担办证逾期违约缺乏法律依据。依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告龚华英的诉讼请求。案件受理费5777元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5777元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱旭东
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 陈 宇
二〇〇八年四月二十九日
书 记 员 周广昊附页：《城市房屋拆迁管理条例》第四条城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。第十三条补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。第三十二条拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：