杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第1374号原告（反诉被告）楼东浩。
原告（反诉被告）朱军。委托代理人（特别授权代理）黄世德、倪妮。被告（反诉原告）吴建福。被告（反诉原告）郭志美。委托代理人（特别授权代理）朱雄安。
原告楼东浩、朱军为与被告吴建福、郭志美房屋买卖合同纠纷一案，于2007年8月31日提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由
审判员章幼戎独任审判。吴建福、郭志美在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，嗣后又组成由
审判员董保民担任
审判长，由
审判员叶东晓参加的合议庭，分别于2007年10月26日与12月7日公开开庭进行了审理。楼东浩、朱军及其委托代理人黄世德、倪妮，吴建福、郭志美及其委托代理人朱雄安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼东浩、朱军诉称，经中介公司介绍，被告在实地看房与充分了解房屋基本情况后，与原告达成一致意见：即原告以175万元的价格将自有的位于杭州市下城区现代雅苑25幢702室的房屋转让给被告，对房屋现有的缺陷，由买方自行承担维修责任。同时原告向被告提供了由浙江野风现代房地产开发有限公司出具的关于所涉房屋楼板的维修方案。2007年7月29日原、被告签订杭州市房屋转让合同以及补充协议，分别就房屋价款、付款方式、税费承担以及违约责任进行了明确约定。但截至2007年8月21日被告只支付给原告房屋转让款170万元，余款以房屋需要维修为由拒绝支付。原告认为，被告在充分了解涉案房屋基本情况后与原告签订的房屋转让合同合法有效，被告拒绝支付房屋余款的行为侵害了原告的合法权益，诉请判令被告支付房款5万元、支付违约金1.5万元并承担本案诉讼费。
被告吴建福、郭志美辩称，房屋总价确为175万元，根据双方房屋买卖合同的约定，采取款清交房的方式，后因被告发现房屋有裂缝，经协商，原告同意在房屋总价中扣除5万元，现被告已足额支付了170万元房款，并已取得房屋三证。被告认为，本案当事人双方已以事实行为变更了合同约定的价款，被告已按约足额支付了房款，要求判令驳回原告的上述诉讼请求。反诉原告吴建福、郭志美诉称，反诉人通过中介公司购买反诉被告坐落于杭州市下城区现代雅苑25幢702室的房屋，在购买房屋过程中，发现该房屋存在质量缺陷，反诉原告吴建福经与反诉被告楼东浩协商确定：房屋总价为175万元，涉及到房屋缺陷的5万元费用由反诉被告承担，该费用在房屋总价中扣除。之后反诉原告按照双方口头约定的总价170万元及时支付了所有价款。但反诉被告在收到所有钱之后竟然反悔，要求反诉原告另外支付5万元。虽然双方就该5万元没有立书面证据，但根据双方签订的转让合同可以得知，实际上反诉被告是同意将该5万元作为房屋质量款予以抵扣的，否则反诉原告就不可能拿到房屋钥匙，办出房产三证。同时根据相关规定，房屋出卖人应对房屋质量问题承担修复等责任，就本案涉诉房屋的质量问题开发商已赔偿给反诉被告5万元，而反诉被告在拿到该笔赔偿款之后，并未对现有房屋进行任何维修与改善。反诉原告认为，开发商将房屋卖给反诉被告时已经承担了出卖人的相应责任，现反诉被告应将该笔因房屋质量引起的赔偿款支付给反诉原告，其作为房屋出卖人也应就该房屋的质量问题承担责任。反诉请求判令反诉被告支付房屋质量赔偿款5万元，赔偿因诉讼引起的反诉原告在房屋租金以及房租装修等方面的损失2万元（算至反诉案件受理之日，要求算至判决生效之日）并承担本案的诉讼费用。反诉被告楼东浩、朱军辩称，房子是反诉原告在实地察看后才决定购买的，对房屋缺陷反诉原告是明知的，房屋的价格175万元也是反诉被告考虑到房屋存在缺陷而确定的，对房屋的价款已作了让步。反诉原告在明知房屋缺陷的情况下，应自行承担维修责任。按照约定，在房屋最后交接时，反诉被告应将所有的房屋资料交给中介公司，反诉原告应支付剩余款项。但在反诉被告将所有的房屋资料交给中介公司后，反诉原告称钱没有带够，少交了5万元，之后又以房屋开发商的5万元房屋质量赔偿款应支付给他为由拒绝支付5万元尾款，并在中介公司的帮助下办理了房屋三证。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。楼东浩、朱军为证明其主张，向本院提交以下证据：1、客户服务确认单，欲证明吴建福实地看房的事实；2、房屋买卖居间协议，欲证明吴建福委托中介公司居间购买原告房屋的事实；3、房屋转让合同及补充协议，欲证明吴建福、郭志美同意以人民币175万元的净价购买诉争房屋；4、房屋交接清单，欲证明已将房屋及其他所有相关的手续交给被告吴建福、郭志美；5、申请书，欲证明因吴建福、郭志美未按时支付房屋转让款而请求停止办理房屋过户手续的事实；6、维修方案，欲证明已将维修方案提供给7、证人证言，欲证明在签订房屋转让合同前已将房屋存在的缺陷告知吴建福、郭志美；8、证明，欲证明证人姬某系中介公司员工的事实；9、转帐单，欲证明20万元是房屋交接手续办完两天才支付的。吴建福、郭志美为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋三证，欲证明原、被告双方通过变更合同约定履行了交付房款以及过户手续；2、姬某的证词，欲证明在看房过程中并没有发现地面裂缝，只认为是装修造成的地面破开；3、收条，欲证明购房所支付的定金；4、照片，欲证明楼东浩、朱军出售房屋存在缺陷未经修补的事实；5、协议书，欲证明维修费用为5万元的事实；6、领款凭证，欲证明楼东浩、朱军领取5万元的事实；7、变更登记情况，欲证明原浙江野风现代集团有限公司名称变更的事实；8、房屋租赁合同，欲证明因房屋存在缺陷在外租房发生的损失；9、房屋装修合同，欲证明因房屋缺陷所造成的装修损失；10、光盘，欲证明房屋存在质量缺陷的现状。上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：
一、关于楼东浩、朱军提供的证据1、对证据1至3吴建福、郭志美没有异议，本院予以确认；2、对证据4、5，吴建福、郭志美认为楼东浩、朱军是先将房屋相关手续交付后再向中介公司要求停办过户手续，恰恰证明了楼东浩、朱军违约。
本院认为双方对证据本身的真实性并无异议，对两份证据的效力予以认定；3、对于证据6吴建福、郭志美认为缺乏证明力，
本院认为证据本身对欲证事实缺乏证明力，对证据6不予认定。4、对于证据7，吴建福、郭志美认为证人应出庭作证。姬某的证言只是说明了他们知道房屋质量存在问题，易某这个人是不存在的。
本院认为两证人在第二次开庭中均出庭作证，相对而言，出庭作证的证词更为全面客观，故对证据7的证据效力不再作出认定，对于证据8反映内容的真实性，吴建福、郭志美并无异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据9、吴建福、郭志美认为是支付到中介公司的，中介公司什么时候给楼东浩、朱军与他们无关，
本院认为证据9的真实性能够与相关的证据相印证，对其证据效力予以认定。
二、关于吴建福、郭志美提供的证据1、对于证据1的真实性楼东浩、朱军没有异议，关联性有异议，认为房屋确已经过户，但是房款没有付清，对于证据2、3的真实性没有异议。本院对上述证据的证据效力均予以确认。2、对于证据4楼东浩、朱军没有异议，认为也证明了吴建福、郭志美实地看房时就知道房屋存在缺陷，对其证据效力本院予以认定；3、对于证据5、6的真实性楼东浩、朱军没有异议，关联性有异议，
本院认为证据5、6与反诉争议的相关事实具有关联性，对其证据效力予以认定；4、对于证据7楼东浩、朱军没有异议，对其证据效力本院予以认定；5、对于证据8、9楼东浩、朱军认为不能确定其真实性，与本案也没有关联性。
本院认为上述两证据仅反映了反诉原告与案外人之间的合同关系，对欲证事实缺乏充分的证明力，对其证据效力不予认定。6、对于证据10的真实性楼东浩、朱军没有异议，认为根据照片可以看出，自己已经对房屋的缺陷问题着手进行维修。也证明了吴建福、郭志美事先知道房屋存在缺陷，对证据10光盘的证据效力本院予以认定。此外，根据楼东浩、朱军的申请，证人姬某、易某、崔某出庭作证，对于证人证言，原、被告双方均无异议，对其证据效力本院予以认定。根据上述有效证据及有关当事人在庭审中的自认陈述，本院认定以下事实：坐落于杭州市现代雅苑25幢702室的房屋原为楼东浩、朱军所有，因在开发商交付该房屋后楼东浩、朱军发现卧室、书房等处楼板存有裂缝问题，经协商，双方同意由开发商补偿5万元，作为房屋维修及延误入住的费用，由楼东浩、朱军自行对楼板裂缝进行维修。之后，楼东浩、朱军开始对地板裂缝进行维修，在将楼板裂缝处的地面水泥找平层进行凿除、在对部分裂缝进行填补后，据称考虑到要转让该处房屋，故未再继续进行维修工作。2007年7月28日，吴建福经房屋中介公司介绍，实地验看了该房屋，并在同日向中介公司交付了购房定金5万元。嗣后在协商签订房屋转让合同的过程中，楼东浩、朱军又将房屋所存在的裂缝问题以及开发商就此赔偿5万元的情况特别向吴建福进行了告知。2007年7月29日原、被告双方就房屋转让分别签订了转让合同及补充协议，在转让合同中双方约定：房屋转让价格为150万元，2007年8月16日前将首付款45万元打入中介公司的保证金账号，余款105万元由中介公司代办贷款，款清交房，逾期付款，卖方有权按照应付款追究违约利息，月利息按照1％计算。在补充协议中双方约定：杭州市现代雅苑25幢702室的转让合同评估价为150万元，实际房屋转让价175万元，买方在2007年8月16日前将首付款45万元及差价25万元合计70万元打入中介公司保证金账号，中介公司在该笔房款到帐后2个工作日内转交卖方，剩余购房款105万元由中介公司代办银行按揭，卖方在收到剩余房款当日将房屋交付买方使用。上述协议签订后，吴建福、郭志美在2007年8月16日向楼东浩、朱军支付45万元，同日该房屋产权过户至吴建福、郭志美名下，2007年8月20日朱军在收到105万元后通过中介公司向吴建福移交了房门钥匙，但吴建福在收取房屋钥匙后，认为房屋存在裂缝的质量问题，房屋开发商已就此赔偿5万元，应在总房款中扣除5万元，故只愿意再支付20万元，对此楼东浩、朱军未予同意，拒绝接受。2007年8月20日中介公司通过银行转账方式将吴建福、郭志美已支付的20万元房款打入楼东浩账户。
本院认为，对诉争房屋所存在的裂缝问题，楼东浩、朱军在出售房屋时并未加以掩饰，由现场照片看，大面积的地面水泥被剥离，钢筋密布、裂缝处有明显的填充物，其场面明显有别于一般的装修，吴建福在踏看房屋时应能对诉争房屋所存在的裂缝问题引起足够的注意与认识。而且在正式签订合同之前，楼东浩、朱军又对此进行了特别的告知。据此可以确定，房屋转让价格是买卖双方在对房屋裂缝问题有明确认识的情况下而确定的，是双方真实意思的表示，吴建福、郭志美应按照双方约定的转让价格履行付款义务，未按约履行的，应承担相应的法律责任。吴建福、郭志美认为根据合同关于款清交房的约定，以及房屋已实际交付的情况，可确定双方已以事实行为变更了合同约定的意见，理由欠当，本院不予采纳，只有在一方明确提出变更请求，另一方充分了解变更意图后，才能够根据其行为确定对方是否已接受了变更的请求，而本案在交付房屋之前，吴建福、郭志美并未明确提出降低房价的要求。楼东浩、朱军就本诉所提出的要求吴建福、郭志美支付房屋余款5万元的请求，事实清楚，法律依据充分，其要求支付违约金1.5万元的请求，亦未超过合同约定，均应予以支持。因吴建福、郭志美在购买房屋前对房屋裂缝问题是明知的，对以约定的价格所购买的房屋条件有充分认识，而楼东浩、朱军所交付的房屋亦能够与双方达成协议前所确认的房屋条件相符，在此情况下，吴建福、郭志美再行要求对此进行赔偿缺乏依据，对吴建福、郭志美的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、第一百五十九条之规定，
判决如下：被告（反诉原告）吴建福、郭志美于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）楼东浩、朱军支付房款5万元；被告（反诉原告）吴建福、郭志美于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）楼东浩、朱军支付违约金1.5万元；驳回被告（反诉原告）吴建福、郭志美的反诉请求。本诉案件受理费713元，反诉案件受理费775元，共计1488元，由被告（反诉原告）吴建福、郭志美承担（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费1425元，反诉案件受理费775元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判长 董 保 民
审判员 章 幼 戎
审判员 叶 东 晓
二〇〇八年四月七日
书记员 吴恒杰（代） 搜索“”