浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第260号上诉人（原审被告）范祖根。上诉人（原审第三人）王金荣。被上诉人���原审原告）孔建祥，男，1965年8月24日出生，汉族，住绍兴市区辕门新村北区**幢***室。委托代理人（特别授权代理）余建光，浙江鉴水律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）周永良，男，1957年7月20日出生，汉族，住绍兴市区车站西路**号***室。
上诉人范祖根、范永根、上诉人王金荣因一般买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年2月21日接收原审法院移送的上诉状及全部案卷材料并受理本案，后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明，两被告系兄弟，座落于绍兴市区孟家桥河沿2－4号（地号中三0274－3）原登记在两被告之母张雅琴名下，张雅琴于2005年2月11日去世。2005年11月23日，两被告与原告签订一份房地产买卖契约，首部甲方（卖方）记载为张雅琴，乙方记载为原告，尾部甲方签名为两被告及张雅琴。契约约定甲方将上述房屋出卖给乙方，房屋价格为50万元，签订契约时乙方向甲方支付定金2万元，同时甲方把房屋所有权证、土地使用权证、公证书存于中介方；甲方中途悔约，应在悔约当日将定金还给乙方，另付给乙方相当于定金数额2万元违约金；过户费用甲方按国家规定缴纳乙方应缴部分外，国家规定由甲方交纳部分由甲方支付；甲方负责到房管处把房屋分割贰套，如国家制度不允许，甲方不承担任何违约责任和经济责任。原告于该契约签订当日支付给被告2万元定金。2006年4月27日，原、被告又签订一份房屋买卖补充协议，载明甲方为两被告，乙方为原告，约定两被告换证后仍以原合同交易价格将上述房屋卖给原告所有，双方到便民中心办理房产过户手续时间（以受理单拉出为准）截止到2006年11月23日止，逾期按违约��理。若被告在办妥手续后原告不同意受让或在接到被告和中介所通知后一周内不予明确回复，也视为违约。违约方除按原合同违约责任承担责任外，另行支付违约金20万元（包括两被告租金、原告利息等一切因素）。违约方在违约后一周内向对方支付清违约金，逾期通过越城区人民法院诉讼解决。原、被告在该补充协议上均已签名。绍兴市越城百益信息服务部作为中介机构均在上述两份合同上盖章。2006年8月23日，两被告诉至本院，请求确认上述房屋为两人共有。本院于同年12月19日作出判决，确认上述房屋归两被告共有。后两被告与第三人王金荣签订签约日期记载为2007年1月20日的购房协议1份，约定将上述房屋出卖给第三人王金荣，房价为58万元，付款方式以现金支付，协议签订后第三人王金荣支付30万元，春节前如不能办理过户手续，在2007年2月10日，第二次支付10��元，如能办理过户手续，则在办理过户手续完妥时一次性付清购房余款；首次付款后被告将房屋钥匙交给第三人王金荣，被告对房屋安全性不再承担责任（被盗、坍塌等情况）。两被告又出具收款日分别为2007年1月20日、1月25日的收据两份给第三人王金荣，载明分别收到上述房屋的定金30万元、10万元。经本院核实，上述房屋已登记在两被告名下。而第三人王金荣在知道原、被告诉讼的情况下，于2007年6月20日后对讼争房屋进行了修缮。原审认为，自然人、法人和其他单位组织在从事民事活动时应遵守诚实信用原则。2005年11月23日签订的房地产买卖契约虽记载甲方（卖方）为两被告母亲张雅琴，但两被告均在契约尾部甲方处签名，且其又于2006年4月27日以自己的名义与原告签订房屋买卖补充协议，对前一份契约进行确认，而张雅琴早已去世，故两份合同的卖方实际为两���告，因本院已于2006年12月19日判决确认合同涉及房屋归两被告所有，该判决已生效，且原、被告的契约和补充协议均由中介机构鉴证，因此两份合同对原、被告均为有效。两被告虽与第三人又签订了买卖讼争房屋的购房协议，但只有两被告与第三人书写的协议及收条，无其它证据，买卖合同是否客观真实尚不能认定。即使该购房协议成立且有效，但尚未办理房屋过户手续，而原、被告约定办理房屋过户手续的时间先于被告与第三人签订的购房协议，且原告先行诉至法院请求被告办理房屋过户手续，第三人虽通过被告向本院提出对讼争房屋财产保全的异议，但待案件审理后在本院告知之下方申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，而讼争房屋原有的产权证书原保管在原、被告的鉴证中介机构，只是由于两被告更换产权证书需要收回，故可确认原告先取得登记申请权。因讼争房屋现尚未发生权属变动，根据诚实信用原则，应当优先保护第一个合同。原告现请求被告按约履行，交付房屋并协助原告办理房屋过户手续，理由正当，应予支持，办理房屋过户及交付房屋的时间可考虑为二个月。因房屋未实际过户及交付，原告由此要求确认房屋为其所有，依据不足，不予支持。原告表示愿意承担房屋过户时国家法律、法规规定原告应承担的手续费用，未违反法律规定，本院予以准许。原告要求两被告承担房屋过户时国家法律、法规规定两被告应承担的税费等，符合合同和法律规定，本院予以支持。原、被告于2005年11月23日签订的买卖契约中关于违约金的约定，适用于合同无法继续履行的情况，故对原告请求被告支付这部分违约金不予支持。2006年4月的补充协议对逾期办证的违约金已有约定，被告在签订补充协议四个月后才提起讼争房屋的确权诉讼，其应当预见因诉讼无法按约办理房屋过户手续，且两被告存在一房二卖有违诚信的重大违约行为，故其应支付逾期办证的违约金。但因原告只支付了2万元定金，且约定过户之日至今只一年多，鉴于本院已支持原、被告的合同继续履行，被告提出应根据原告损失调整违约金可予采纳，故本院调整被告支付原告的违约金为2500元。两被告认为两份合同均无效，依据不足，本院不予采纳。两被告抗辩因原告表示不再需要房屋，已将房屋另出卖给第三人并实际交付，认为与原告的合同已履行不能，
本院认为两被告未有原告表示不需要房屋的证据，且房屋尚未过户在第三人名下，而现有证据只能证明第三人在知晓原、被告房屋买卖纠纷后，于2007年6月20日后对房屋进行了修缮，故其修缮难以对抗原、被告合同的继续履行。第三人称其基于买卖合同占有房屋，故根据物���法应保护其权利，确定讼争房屋归第三人所有。
本院认为第三人的占有在与被告之间，作为合同相对人应有效且受保护，但不能对抗合同外的原告，故对第三人的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：1、原告孔建祥与被告范祖根、范永根分别于2005年11月23日、2006年4月27日签订的房地产买卖契约及房屋买卖补充协议有效；2、被告范祖根、范永根于本判决生效之日起二个月内将座落于绍兴市区孟家桥河沿2－4号（地号中三0274－3）房屋交付给原告孔建祥，并协助原告孔建祥办理上述房屋过户手续，原、被告按有关法律、法规规定承担各自应负担的相关过户税费；3、被告范祖根、范永根于本判决生效之日起十日内支付给原告孔建祥违约���2500元；4、驳回原告孔建祥其他的诉讼请求；5、驳回第三人王金荣的诉讼请求。范祖根、范永根不服原判，提起上诉称：其与孔建祥签订的《房地产买卖契约》中的出卖方是张雅琴，补充协议上虽未写明张雅琴但依然是补充协议，原审认定其是合同主体一方错误；即使上诉人系合同一方也无须承担违约责任；因孔建祥不要买房故上诉人将房屋卖于王金荣，原审认为上诉人与王金荣的合同真实性无法核实错误；上诉人与孔建祥合同无效，退一步讲即使有效，其已将房屋交付王金荣无法继续履行合同，原判适用法律错误；原审判决不公，未判决孔建祥支付购房款，请求二审依法改判。王金荣不服原判，提起上诉称：其在不知道孔建祥与范祖根、范永根有房屋买卖协议的情况下，与范祖根、范永根签订购房协议系善意，原判认为尚不能认定购房协议真实性错误；一审未查清与孔建祥签订合同的主体；范祖根、范永根交付房屋系在孔建祥起诉前，上诉人申请财产保全异议后因讼争房屋系危房故进行维修，原审仍判令履行与孔建祥的买卖合同，适用法律错误；孔建祥与张雅琴签订《房地产买卖契约》时法院尚未判决房屋归范祖根、范永根，但范祖根、范永根与上诉人签订协议时，法院已判决房屋归属，孔建祥的协议存在严重暇眦，一审对上诉人合同无暇眦、支付房款多且已实际履行的合同不支持有失公正；原审明知上诉人已对房屋进行维修，但对费用只字不提，难道让上诉人免费装修，有失公正。请求二审依法改判。孔建祥未在二审中向法庭提交答辩状，其在庭询中辩称：上诉人陈述买卖时范祖根、范永根已提供了房产证、契税证及判决书，实际上房产证、土地证已由法院收录在卷，而契税证是没有的；危房鉴定报告从未看到��孔建祥与范祖根、范永根签订的合同；上诉人认为范祖根、范永根与孔建祥间的买卖合同无法实际履行无合法根据；范祖根、范永根与孔建祥签订合同时，向中介机构提交了使用证及公证书，可以认定出卖方已将所有权移转买受人，孔建祥已取得房屋产权登记申请权。范祖根、范永根未在二审中向法庭提交答辩状，其在庭询中辩称：与孔建祥的合同因双方约定有具体的履行期限到2006年11月23日止，在此期间如不是范祖根、范永根原因办不出房产证不承担违约责任。因孔建祥表示不再购买房屋，才与王金荣签订合同并收取部分房款。请求驳回孔建祥的诉讼请求。上诉人王金荣在二审中向法庭提交绍兴市房屋安全鉴定委员会于2007年6月11日出具的绍危鉴字（2007）22号房屋安全鉴定书一份，孔建祥质证认为与本案没有多大关系，范祖根、范永根质证没有异议，因该证据��本案争议主要事实无必然关联，本院不予采信。上诉人范祖根、范永根、被上诉人孔建祥均未在二审中向法庭提交证据。本案
经审理查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人范祖根、范永根先后以两个买卖合同，将讼争房屋出卖给两个不同的买受人即本案被上诉人孔建祥、上诉人王金荣，构成一房二卖之事实清楚。现两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权且均要求取得所有权，两份买卖合同谁得以优先履行成为本案之争点。综合考虑合同签订时间、约定过户时间、起诉办理过户手续时间，两上诉人范祖根、范永根与孔建祥签订协议后将产权证书交鉴证中介机构保管视为其选择履行先合同，原审确认孔建祥先取得登记申请权正确，其进而根据诚实信用原则认为应当优先保护第一个合同并作出相关判处并无不当。上诉人范祖根、范永根提出其与孔建祥签订的《房地产买卖契约》中的出卖方是张雅琴，补充协议上虽未写明张雅琴但依然是补充协议，原审认定其是合同主体一方错误，虽讼涉《房地产买卖契约》头部卖方为张雅琴但尾部卖方签约人为范祖根、雅琴、范永根且补充协议系范祖根、范永根签订，至孔建祥起诉前范祖根、范永根已经取得讼争房屋所有权，原审确认两上诉人系合同主体一方正确，对该上诉理由本院不予采信。范祖根、范永根提出即使其系合同一方也无须承担违约责任之上诉理由，因两上诉人至今未履行合同之违约事实清楚，本院不予采信。范祖根、范永根提出因孔建祥不要买房故上诉人将房屋卖于王金荣之上诉理由，缺乏证据或事实依据，本院不予采信。范祖根、范永根提出其与孔建祥合同无效，退一步讲即使有效，其已将房屋交付王金荣无法继续履行合同，原判适用法律错误之上诉理由，���乏事实和法律依据，且范祖根、范永根系房屋所有权人且未履行合同之事实清楚，本院不予采信。范祖根、范永根提出原审判决不公，未判决孔建祥支付购房款之上诉理由，因其未在原审中提出相关反诉请求，本院不予审查。上诉人王金荣提出一审未查清与孔建祥签订合同的主体之上诉理由，与事实不符，本院不予采信。王金荣提出范祖根、范永根交付房屋系在孔建祥起诉前，其申请财产保全异议后因讼争房屋系危房故进行维修，原审仍判令履行与孔建祥的买卖合同，适用法律错误之上诉理由不足，本院不予采信。王金荣提出孔建祥与张雅琴签订《房地产买卖契约》时法院尚未判决房屋归范祖根、范永根，但范祖根、范永根与上诉人签订协议时，法院已判决房屋归属，孔建祥的协议存在严重暇眦，一审对上诉人合同无暇眦、支付房款多且已实际履行的合同不支持��失公正之上诉理由不足，本院不予采信。王金荣提出原审明知上诉人已对房屋进行维修，但对费用只字不提，难道让上诉人免费装修，有失公正之上诉理由，因王金荣在原审中未提出维修费用的相关诉请，本院不予审查。范祖根、范永根、王金荣提出原审认为范祖根、范永根与王金荣的合同真实性无法核实错误，综合分析当事人提供的购房协议、两份收据及当事人陈述，可以认定范祖根、范永根与王金荣房屋买卖客观真实，对该上诉理由本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用8800元，由上诉人范祖根、范永根负担4400元，上诉人王金荣负担4400元。本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 陈哲宇
代理
审判员 金湘华
二〇〇八年三月三十���日
书 记 员 许华娣 来源：百度搜索“”