杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2007）上民一初字第673号
原告：陈虹。
委托代理人：周毅。
委托代理人：陈慧梅。
被告：袁蒋。
被告：吴柏荣。
被告：何彩仙。三被告共同
委托代理人：郑礼辉。三被告共同
委托代理人：应小军。
原告陈虹诉被告袁蒋、吴柏荣、何彩仙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2007年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈虹及其委托代理人周毅，三被告的委托代理人郑礼辉、应小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，三被告系本市上城区柳营路5号房产的共同产权人，该房产系营业用房。2006年8月28日，原告与三被告签订了《房屋租赁协议》。协议约定原告向被告承租本市柳营路5号，建筑面积约1870平方米，并只能用于开设餐厅。租赁期限2年，自2006年9月16日至2008年9月15日止。双方还约定了房屋租金的金额及交纳方式；“定金”（实为押金）200000元的交付；以及违约条款等内容。协议签订后，原告便积极着手装修，为提高餐厅档次，原告不惜成本。因此为了筹措资金，原告甚至将住房抵押，还借了许多高利息的个人借款。同时，为了经营需要，原告向上城区工商局申请在柳营路5号设立餐饮公司，并于2006年9月18日申请“杭州蕞美大酒店有限公司”的名称预核准。但工商局却未给予注册，原因是该房屋租赁给原告之前是租赁给杭州简爱餐饮管理有限公司的，其工商注册地也是柳营路5号，但该公司至今未注销。
原告与被告交涉，被告承诺由其负责解决，由于原告已投入大量财力物力，只能同意被告的方案。但一个多月后，相关证照依然没着落，原告只能召集员工开工试营业，但因为没有证照及发票，损失很大。在原告再三催促，被告向有关部门出具承诺书，杭州蕞美大酒店有限公司最终以柳营路5号-1为公司地址，于2006年12月21日办理了工商登记及相关证照。而此时距原、被告双方签订租赁合同已过了近四个月。当时和被告进行过协商，希望被告承担部分损失或减免租金，但被告予以拒绝。2007年3月24日下午1时许，被告带数人至原告餐厅，强行用锁锁住大门，并派几名保安模样的人看守，不允许原告经营，甚至连原告本人都不允许进入。原告经营的餐厅从此停止营业。原告认为，被告出租给原告的营业用房不能实现其使用功能，具有过错在先。因为被告的强行锁门，原告收入中断，员工工资不能正常发放，导致集体上访，社会影响极坏，给原告造成巨额损失，该损失应由被告承担全部责任。由于被告的行为，使原、被告之间的租赁合同已无继续履行的可能和必要。故向法院起诉，要求1、判令解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、判令被告返还租房押金200000元；3、判令被告赔偿原告经济损失1949134.03元；4、诉讼费用由被告全额承担；5、三被告对上述2、3、4项款项承担连带责任。三被告辩称，原、被告签订《房屋租赁协议》是事实，原告没有对房屋进行再装修，杭州简爱餐饮管理有限公司已经装修完备，该房产具有开设餐厅的功能，原告可以直接使用，不存在原告所说的再装修的情况；杭州蕞美大酒店有限公司没有在租赁期开始之日办理证照，不是被告的过错，被告没有办理相关证照的义务和承诺，事实上被告根据原告的要求提供了相应的材料来配合原告办理证照，至于原告的公司在12月才成立，是因为原告自身的原因；根据租赁协议规定，原告应按期支付租金，但原告只支付租金195000元。2007年3月20日，由于原告拖欠租金长达四个月之久，被告找到原告，经双方协商，原告同意被告派驻保安进入酒店，以防止原告将屋内的装修等财产破坏，原告同意在3月31日交付拖欠被告的所有租金，如不按期支付，原告应于4月1日自动退房。原告连续两次未按约支付租金，根据房屋租赁协议，被告有权解除合同。被告多次通过口头和书面等方式通知原告，与其解除房屋租赁协议，并要求其支付所欠租金和承担相应违约赔偿责任，但被告置之不理。原告主张的损失其实是原告开设餐厅所需花费的费用和成本，经营餐厅本身具有风险，并不是投入了就能够赚钱，原告将经营风险归责于被告是没有法律和事实依据的。至于合同约定的200000元是定金，只有在原告不违约的前提下，租赁期限届满后才予以返还，但原告已严重违约，故不能返还该200000元。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议，证明原、被告之间的租赁合同关系；2、房屋产权证，证明原告租赁的房产是被告三人共同共有，且门牌号为柳营路5号；3、银行存款凭条，证明原告支付被告袁蒋200000元的租房押金；4、杭州简爱餐饮管理有限公司的工商登记情况，证明至2007年4月25日，杭州简爱餐饮管理有限公司仍然在册，工商登记的住所地为柳营路5号；5、情况说明，证明三被告对杭州简爱餐饮管理有限公司仍然注册于柳营路5号是明知的；三被告向上城区工商分局、卫生防疫站、环保局作出承诺，承诺因柳营路5号房屋产生的相关责任由其承担；6、企业法人营业执照；7、卫生许可证；8、税务登记证；上述证据6、7、8证明至2006年12月，原告开办的公司得以变通在柳营路5号－1注册成立，并领取相关证照；9、照片，证明被告于2007年3月24日擅自用锁锁住原告餐厅的大门，并派人看守，不允许被告营业；10、个人借款及担保合同，证明原告向银行贷款300000元用于酒店经营；因被告的行为导致原告利息损失；11、借款协议，证明原告向个人借款300000元用于酒店经营；因被告的行为导致原告利息损失；12、借条（俞超琪），证明原告向俞超琪个人借款16万元用于酒店经营；因被告的行为导致原告利息损失；13、借条（王忠元），证明原告向王忠元个人借款10万元用于酒店经营；因被告的行为导致原告利息损失；14、各类凭证，证明被告的行为给原告造成的损失，原告在租赁房屋后对房屋花费了大量的资金。
被告为证明自己辩称的事实，向本院提交如下证据：1、终止合同书、物品清单表，证明房屋承租给原告前已具有符合开设餐厅的装修、设施、设备等物品，具备开设餐厅的条件，而并非由原告装修、购买屋内设施物品的事实；2、协议书，证明双方在2007年3月20日约定原告如未在2007年3月底付清所欠房租，被告有权解除合同，原告4月1日退房的事实以及原告同意被告进驻保安监督，防止房屋装修设施及财产遭到原告破坏的事实；3、门牌证，证明2006年9月22日地址变更的事实。本案在审理中经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：1、被告对原告提交的证据1、2、3、6、7、8无异议，本院予以确认；2、被告对原告提交的证据4质证认为，在与原告签订协议前已经与杭州简爱餐饮有限公司解除了租赁协议，没有给原告经营带来麻烦。
本院认为，该证据对本案事实具有证明力，本院予以确认；3、被告对原告提交的证据5质证认为，该证据恰恰证明原告配合被告办证的事实，情况说明中讲到的责任仅指行政责任，并非是对被告负有的责任。
本院认为，该证据能够证明原告因柳营路5号地址曾由杭州简爱餐饮管理有限公司注册，为使被告开办的公司能注册，曾向有关部门出具情况说明。对该证据所能证明的上述事实，本院予以认定；4、被告对原告提交的证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片显示的内容不能证明被告所要证明的内容。
本院认为，该证据不足以证明被告所要待证的事实，被告又无其他证据与之相印证，故本院对该证据不予确认；5、被告对原告提交的证据10的关联性有异议，认为不能证明所借款项用于餐厅经营，与本案无关。
本院认为，该证据只能证明原告曾向中国建设银行股份有限公司杭州钱江支行借款300000元用于临时性资金周转的事实，本院对该组证据所能够证明的上述事实予以认定；6、被告对原告提交的证据11、12、13认为没有原件，不予质证。
本院认为，原告不能提交该证据原件，又无其他证据与之佐证，故本院对上述三份证据不予确认；7、被告对原告提交的证据14有异议，认为损失清单是原告单方制作，300000元并没有作为租金支付；备忘录与本案无关；公证费名字并非是原告；原告不存在装修费用，工资单显示9月出勤天数是26天，可以看出原告在9月1日就开始经营餐厅，在交付房屋到开始经营，短短几天要装修房屋是不可能的，故装修是本来就存在的；延误办证是原告自身造成的。
本院认为，该证据只能证明原告为开办、运作杭州蕞美大酒店有限公司过程中支付的相应费用，本院对该组证据所能够证明的上述事实予以认定；8、原告对被告提交的证据1质证认为，终止合同书不能确认其真实性，该证据上的签字有明显区别，签约的另一方是陈晓娇，工商部门不予确认该合同书，因此与本案无关，不能证明被告所要证明的内容；从物品清单表的交接情况看，很多物品已经退给被告，该房屋原先是有装修遗留在房屋里的，但租给杭州简爱餐饮管理有限公司是600平方米，而租给原告的面积是1000平方米，这和被告的说法是不符合的。
本院认为，该组证据能够证明原告承租的房屋原先留有装修和部分物品，原、被告曾办理过相关交接的事实，本院对该组证据所能证明的上述事实予以认定；9、原告对被告提交的证据2质证认为，原、被告双方在2007年3月发生纠纷，原告当时承受很大压力，被告多次通过各种途径威胁原告要锁住餐厅，原告在迫于压力下签订了协议书，这份协议是不具有合法性的，违背原告的真实意思，与本案无关。
本院认为，原告对该证据虽有异议，但未提交证据证明该证据是在违背原告真实意思的前提下签订的，协议主文中虽然甲、乙方表述有误，但根据原、被告签订的《房屋租赁协议》看，应属笔误，故本院对该证据的真实性予以确认；10、原告对被告提交的证据3质证认为，门牌证的更新不能说明相关问题，办理相关证照是要出示产权证的，但产权证上是柳营路5号，门牌证是柳营路5－1号，两份是不一致的，可以证明被告的违约行为是非常明显的。
本院认为，该证据能够证明本案相关事实，具有证明力，本院予以确认。综上，根据双方当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原、被告于2006年8月28日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定原告将位于杭州市柳营路5-8号，建筑面积约1870平方米的房屋出租给被告开设餐厅；租赁期限为2006年9月16日至2008年9月15日；年租金为人民币2180000元，其中每年有200000元的租金以餐厅消费卡的形式来支付；租金支付方式为2006年9月16日至2007年3月15日前半年租金以每季度支付一次，2007年3月16日至2008年9月15日为半年支付一次；协议约定定金为人民币200000元，被告于合同签订之日交于原告，该定金原告在被告无任何违约的情况下，于协议期满后的三个工作日内退还给被告；合同中还约定了违约责任等内容。原告依约将房屋交付给被告，被告利用租赁的房屋开办杭州蕞美大酒店有限公司，公司类型为自然人独资有限公司，该公司进行工商注册时，因柳营路5号地址曾被杭州简爱餐饮管理有限公司注册，致使被告想开办的公司无法注册，后原告向有关部门出具情况说明，杭州蕞美大酒店有限公司以柳营路5号-1为公司地址，于2006年12月21日办理了工商登记及相关证照，但消防许可证至今未办理。2007年3月20日原告与被告签订《协议书》一份，原告同意被告派驻保安于经营场所进行监督，保证装修、厨房设备及餐具的财产安全；并在2007年3月31日支付拖欠的所有租金及水电费，如到期不付，被告有权解除合同，原告于4月1日自动退房。2007年3月24日原告开办的杭州蕞美大酒店有限公司停业至今。庭审中，原、被告均要求解除房屋租赁协议。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，应属有效。原、被告应依约全面履行该协议。原、被告签订的《房屋租赁协议》约定的房屋位于本市柳营路5-8号，但房屋产权证登记为柳营路5号，原告在开办杭州蕞美大酒店有限公司过程中，确因该房屋地址曾有公司注册，造成原告一时无法注册公司的事实，后通过被告向有关部门出具情况说明，原告办理了相关证照。庭审中，原告未提交证据证明被告对办妥营业执照之前的租金予以减免的事实，且原告对拖欠租金的事实予以书面确认。因此，原告拖欠租金的事实成立，鉴于原、被告双方对解除房屋租赁合同无异议，故原告要求解除原、被告签订的房屋租赁协议的请求，本院予以支持。原告要求被告返还租房押金200000元的请求，被告抗辩该笔款项为定金，并认为原告已严重违约，不能返还该200000元。从双方签订的《房屋租赁协议》看，双方明确约定该笔款项为定金，现鉴于原告存在拖欠租金的违约行为，根据双方的协议约定，原告无权要求返还，故原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失1949134.03元的请求，因原告无有效证据证明是由于被告阻止原告经营，造成原告开办的杭州蕞美大酒店有限公司停业，故原告的该项请求，本院不予支持。原告自行投入的物品在原、被告双方办理房屋交接时，原告可自行处理。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈虹与被告袁蒋、吴柏荣、何彩仙签订的《房屋租赁协议》。
二、驳回原告陈虹的其他诉讼请求。案件受理费25917元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费25917元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审判长 方亚新
审判员 姚炜强
审判员 董继红
二〇〇八年三月十日
书记员 郭晓冬附件：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：