浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2006）绍中民一终字第785号上诉人（原审被告）寿欢军。被上诉人（原审原告）徐永华。委托代理人（特别授权代理）方炼。
上诉人寿欢军与被上诉人徐永华房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年10月27日受理后，依法组成由
审判员高伯军担任
审判长，
审判员吕景山、王钢锋参加评议的合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2004年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于诸暨市丁严王村原化学纤维厂内二楼，面积600平方米厂房租赁给被告使用。租赁期限自2004年1月1日至2005年12月31日止。租金为每年38000元，于签订合同时一次性交清当年房租费。租赁期间，除不可抗力或政府行为外，双方均不得借故解除合同，如有一方确需要退房或收回房屋，都必须提前60天书面告知对方并支付三个月的房租作为违约金。因征用、拆迁等政府行为，本合同中止，乙方（寿欢军）应及时交还房屋，甲方（徐永华）按比例退还租金。合同签订后，双方如约履行。合同期间届满后，被告继续使用所承租的厂房，并支付租金20000元。后因本城市建设发展需要，诸暨市国土资源局经市政府批准，需回收该土地，原告曾于2005年6月28日向被告等各承租人分发了腾退通知，因被告未及时搬迁，原告又于同年8月25日再次向被告分发了腾退通告，要求被告于同年9月15日前必须腾退搬迁完毕。被告于2005年11月12日搬迁，但对原告尚欠租金至今未付。原审法院认为：原、被告签订房屋租赁合同事实清楚，该租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律规定，双方亦无异议，故该院予以确认。按照该合同约定，因征用、拆迁等政府行为，本合同中止。租赁期间届满后，被告继续使用所承租的厂房，原合同继续有效。由于本市城市建设发展需要，经市政府批准，诸暨市国土资源局将讼争之厂房土地予以回收，该行为应属于政府行为。故合同约定的解除条件成就，原告已书面通知被告，可视为原告要求解除合同的书面通知。合同解除后，被告实际使用厂房的期间，应依约支付租金。被告虽要求原告承担违约责任并赔偿损失，但在本案中未提起反诉，故可另行解决。被告于2005年11月12日腾退厂房，其2005年度共租赁厂房10个月零12天，共计租金32932元，除已付20000元租金，尚应支付12932元。被告称其于2005年7月初即进行了搬迁，并在月底搬迁完毕，对此未提供足够的证据予以证实，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：
一、被告寿欢军支付原告徐永华房屋租赁费损失计人民币12932元，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告徐永华的其余诉讼请求。本案应收案件受理费610元，其他诉讼费80元，合计诉讼费690元，由原告徐永华承担负担80元，被告寿欢军负担610元。寿欢军不服原判，提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清，上诉人实际的租用时间是到2005年7月底，而原审法院认定上诉人腾退时间为2005年11月12日；
二、被上诉人于6月28日以个人名义要求上诉人腾退，系违约行为，应承担三个月违约金，一审法院却未认定。综上，一审法院认定事实不清，致判决错误，请求依法改判或发回重审。
被上诉人徐永华未提交书面答辩状，庭审中辩称：一审判决证据充分，事实认定清楚，要求驳回上诉，维持原判。上诉人寿欢军在二审中向本院提交了三份证据，以证实上诉人确于2005年7月底搬迁完毕。1、证明：诸暨城北兰岭音响器材厂法定代表人钱建平证明寿欢军因原厂房搬迁，于2005年7月15日向本厂租赁厂房，并于当月底该厂的机器和设备已搬入我厂，并进行正常生产；2、证明：诸暨市城东钱丰帮忙服务部证明灵芝制衣厂在化纤厂内的一切机器设备于2005年7月30日前已由本服务部搬迁到诸暨市城关兰岭音响厂，次月5日向制衣厂收搬家费1900元整；3、房屋租赁合同：诸暨市城北兰岭音响厂和诸暨市灵芝制衣厂租赁合同原件一份。被上诉人徐永华质证认为，1、在总体上上述证据都不符合作为新证据的有关规定，不属于新的证据；2、第一份证据，从形式上是作为证人证言，证人应某出庭作证；3、第二份证据，缺乏客观性；4、第三份证据，认为与本案没有关联性，不能证明上诉人实际搬迁时间。本院对以上三份证据经审查认为，第一份、第三份证据不属于新的证据，本院不予确认。第二份证据，即诸暨市城东钱丰帮忙服务部的证明，是对原一审提供的搬迁费收据的补强，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同中，出租人不论是单方解除租赁合同还是另外原因解除，承租人继续占用、使用的，承租人仍因支付相应的租金，因此本案中当事人争议的焦点是上诉人腾退时间的确定。在实际的生活中，许多民间交易并不规范，交易上有关证据也较为随意。从本案情况看，上诉人在化纤厂内的机器设备由诸暨市城东钱丰帮忙服务部实施搬迁完毕后，上诉人付款，服务部给予上诉人收据，并未超出一些民间交易的惯例。从情理上讲，上诉人寿欢军等6人均以同类事由上诉，存在着一个相互佐证的问题。并且有上诉人第二年度的租金已支付了20000元，即支付到7月份的事实。根据生活经验、常规情形以及已支付20000元租金的事实相结合，上述证据链的周延性大大提高，能够达到高度的盖然性。反观被上诉人在一审提供的证人证言，证据效力较为单薄，没有其它证据和事实相互印证，也没有提供8月25日的腾退通告交给上诉人的证据。综上，原审法院认为上诉人提供的收据并非税收发票，不符合有效证据的形式要件，且也无法证明上诉人搬迁完毕的时间而不予认定，显然不当，应予纠正。上诉人提出实际的租用时间是到2005年7月底的上诉请求，本院予以支持。鉴于上诉人租金已支付至7月份，除去合理的腾退时间，上诉人不必再给付其它租金给被上诉人。关于出租人是否违约并承担责任的问题。
本院认为，上诉人在一审中未就被上诉人承担违约责任并赔偿损失提起反诉，本院不予审理。综上，上诉人的部分合理上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十七条之规定，
判决如下：
一、撤销诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第2141号民事判决主文；
二、驳回被上诉人徐永华的诉讼请求。一审案件诉讼费用690元，二审案件诉讼费用660元，均由被上诉人徐永华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 吕景山
审 判 员 王钢锋
二〇〇六年十一月二十四日代理
书记员 许华娣 来源：百度搜索“”