浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书(2006)绍民一初字第269号原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司，住所地绍兴县柯桥街道。法定代表人杨学夫，系董事长。委托代理人（特别授权代理）薛国民，浙江越光律师事务所律师。被告徐金贤。被告徐金荣。被告徐金花，成年。三被告共同委托代理人（特别授权代理）刘成林，浙江六和律师事务所律师。
原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司诉被告徐金贤、徐金荣、徐金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年1月6日立案受理。依法由
审判员屠国均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛国民，被告徐金贤、徐金荣、徐金花的委托代理人刘成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司（以下简称锦绣园公司）诉称，2001年2月原、被告之间签订营业房租用协议一份，协议约定，被告向原告承租柯桥锦绣园商贸城壹区1071号营业房，租期至2004年6月7日止。后原、被告均按约履行了合同。现租赁期限已届满，原告决定不再继续租赁，要求被告将营业房返还，但被告至今拒不返还。现原告诉请法院判令被告立即返还营业房，并偿付原告自2004年6月8日起至营业房实际返还日止按日租金23.30元计算的租金。
被告徐金贤、徐金荣、徐金花辩称：1、妇女儿童用品市场由三家单位共同投资开设，在其注销后，权利义务应由投资主体承受。在没有得到这三家单位授权的前提下，本案仅有锦绣园公司作为原告存在瑕疵。2、在合同未到期之前，妇女儿童用品市场就注销，违约在先，原告无权利向被告主张合同到期以后的房屋使用费。3、被告享有续租权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年被告徐金贤、徐金荣、徐金花从他人处转租锦绣园商贸城壹区1071号营业房一间，并征得业主同意，即绍兴县妇女儿童用品批发市场、锦绣园公司作为甲方，被告徐金贤、徐金荣、徐金花作为乙方签订了营业房租用协议一份，协议约定：乙方向甲方承租壹区1071号营业房，租期从2001年6月8日起至2004年6月7日止，乙方应向甲方交纳租金25,545元，乙方享有续租权等。协议签订后，甲、乙双方均按约履行了合同。合同期满后，双方未达成续租协议，原告拒收被告支付的租金，被告继续使用该营业房。现原告以另有他用为由要求被告返还营业房，而被告拒不返还，要求继续租赁。另查明，妇女儿童用品市场由三家单位投资设立，因部分经营户擅自改变营业房用途，导致该市场有场无市，绍兴县工商行政管理局已于2004年4月30日同意将该市场注销。诉争营业房产权属原告所有，租金也由原告收取。认定的事实有以下证据证明：1、绍房权证柯字××号房屋产权证一份，证明涉诉营业房的所有权属原告所有；2、原告与被告签订的营业房租用协议书一份，证明涉诉营业房的租赁期限为2001年6月8日至2004年6月7日止等相关权利义务；3、绍兴县工商行政管理局批准的市场注销的文件一份，证明妇女儿童用品批发市场由三家主办单位，因市场已改变用途，有场无市一年以上，工商部门已于2004年4月30日依法予以注销。4、绍兴县人民政府绍县政发（2005）65号文件，证明受多种因素的综合影响，市场内极大部分经营户已将营业房转租并用于仓储。根据原告之申请，本院已于2006年1月24日对诉争营业房先予执行。
本院认为，原、被告间签订的房屋租赁协议，内容合法，意思表示真实，双方之间的房屋租赁关系应认定为合法有效。原、被告租赁协议中约定的营业房租期已于2004年6月7日到期，由于双方未达成续租协议，原告又拒收租金，故被告继续使用租赁物已无合法依据，被告应及时返还租赁物。现原告起诉要求被告返还租赁房屋依法有据，理由充分。关于被告提出的诉讼主体问题，
本院认为，本案原告锦绣园公司主张的是合同到期以后与被告之间产生的权利义务，因营业房产权属于原告单一所有，且妇女儿童用品市场在合同期满前注销，此时原、被告之间的权利义务已与妇女儿童用品市场无关，原告完全有理由以单一原告身份起诉被告。
本院认为被告主张之续租权并非法定权利，而是基于出租方继续出租前提下约定的权利。正如被告自己在庭审中所讲，在行使续租权时，任何一方当事人不得强迫另一方当事人。现原告将自己所有的房产从原来的出租调整为另作他用，在合法地处分自己房产所有权，被告要求继续租赁显然是强人所难，本院对被告之意见不予支持。
本院认为在合同约定期间，由于市场经营户擅自改变营业房用途，致使有场无市达一年经上，被告等人违约在先，才导致市场投资方将市场予以注销，故被告辩称原告违约在先之意见不予采信，对租赁期满后被告仍占有使用原告营业房期间的租费确定问题，因市场注销立功不影响租赁物的实际使用功能，并且被告等人也实际继续使用了租赁物，结合经济增长等因素，根据本案的实际情况可参照原、被告签订的租赁合同中确定的价格来计算原告的损失，计算时间从租赁期限届满至本院先予执行之日止为586天。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告徐金贤、徐金荣、徐金花于本判决生效之日将绍兴县柯桥锦绣园商贸城壹区1071号营业房腾空返还给原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司（该营业房已先予执行完毕）；
二、被告徐金贤、徐金荣、徐金花偿付原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司经济损失13,653.80元。案件受理费591元，由被告负担。此款已由原告垫付，被告在履行判决确定的义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 屠国均
二〇〇六年三月二十四日
书记员 王 琴 微信公众号“”