浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2010）绍民初字第2287号
原告：绍兴县华清公司。
法定代表人：周建华。
委托代理人：谭国春。
委托代理人：陈欣荣。
被告：王帮国。
委托代理人：赵小萍。
原告绍兴县华清公司为与被告王帮国房屋租赁合同纠纷一案于2010年8月2日向本院提起诉讼，本院受理后依法由
审判员周国鑫独任审判，于2010年9月9日、11月2日两次公开开庭进行了审理。期间本院根据原告申请委托绍兴市百兴价格事务所有限公司对租赁标的物自2009年12月1日起的月平均租金价格进行了评估。原告绍兴县华清公司的委托代理人谭国春、陈欣荣，被告王帮国及其委托代理人赵小萍，证人翁银焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县华清公司诉称：2008年3月24日，原被告签订房屋租赁合同书一份，合同规定：“原告将座落于马鞍镇红湖口华阳村房屋10间计（690＋77）平米及房屋旁砼道路出租给被告使用，租赁期限二年，自2007年12月1日至2009年11月30日，租金二年1，600元，合同签订时一次性付清。”合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告亦支付了二年租金，然合同到期原告通知被告腾退并归还房屋，被告且不予腾退，为此，原告多次与其交涉，但被告仍置之不理，且距今已非法占有原告房屋达8个月之久，特诉请：1、判令被告立即腾退座落于绍兴县马鞍镇红湖口华阳村宿舍楼及简易平屋，砼道路；2、判令被告赔偿上述房屋非法占用期间的经济损失，如法院认为2010年1月26日之前应按原合同处理，我方也表示同意；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王帮国辩称：1、本案的基本事实是：1998年年初，被告王帮国因朋友翁某要求，搬入绍兴县马鞍镇红湖口华阳村（原绍兴滨海联合鸡场）居住，至2008年3月，原告绍兴县华清公司与被告王帮国说他居住的地方现法院已裁定给他们，要求王帮国与他们华清公司签订为期二年的房屋租赁合同，王帮国同意并依约缴纳了租金。2009年11月到期后，原告工作人员口头提出与被告再续约租赁，被告遂对房屋进行了再次装潢。之后，原告工作人员又告知被告说该房屋已出卖给第三人，要求被告尽快腾退房屋。为此，被告找到翁某，翁某说该房屋在1997年11月份时，绍兴滨海联合鸡场已租赁给他使用，租期20年，到2017年11月到期。并拿出《租赁协议》一份以证明该事实。2、基于上述事实，被告认为：1、原告绍兴县华清公司与被告签订的《房屋租赁合同》中的标的物，系原产权人绍兴滨海联合鸡场与翁某签订的《租赁协议》中标的物之一，绍兴县华清公司在原租赁合同履行期间，再行将同一标的物租赁他人，属重复租赁，故其与被告王帮国签订的租赁合同应确认为无效，同时被告王帮国缴纳给原告的租金应及时予以返还；2、本案讼争的标的物，现实际承租人为翁某，依据“买卖不破租赁”的原则，该协议至今尚在履行中。所以说，即使原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效的话，那么该《房屋租赁合同》也于2009年11月终止。原告要求被告腾退房屋的诉权缺乏事实和法律的依据。综上，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2008年3月24日，原、被告经协商一致，订立《房屋租赁合同书》一份，合同规定，出租方绍兴县华清公司（合同称甲方）租赁房屋座落在马鞍镇红湖口华阳村，间数10间，计建筑面积690＋77平方米，结构：砖混，用途：营业房屋出租给乙方（即本案被告）使用。租赁期限为二年，即自2007年12月1日至2009年11月30日止。如不续租双方约定租赁到期日交还房屋。如乙方继续需要租赁，经双方协商一致（租费按市场价浮动），在同等条件下优先，但必须提前一个月告知甲方。乙方逾期不办手续，不交付租金的，除应如数补交租金外还应支付违约金，标准按原租金的50％；并甲方有权另行出租或收回，一切损失乙方责任自负。租赁费二年（含管理费）为1，600元，支付方式为合同签约时一次性付清。乙方租赁后，对房屋及附属设备不得私自拆改、扩建或增添改变原结构，如乙方要求自费对承租房屋进行装修、增添设施（含水电）等，应事先征得甲方同意，中止租赁合同时，原则应恢复原状，甲方对乙方不作任何补偿，如损坏的赔偿或修复。如乙方店门需做广告牌，需经甲方同意，如不符规格，必须拆除，责任自负。租赁期间房屋一般修理由乙方自行承担。双方另对安全保卫及消防安全工作等事项作了约定。合同成立后原告依约将租赁合同标的物交付给被告，被告亦依约支付了二年的租金1，600元。到期后被告未办理续租手续，但仍占有使用租赁房屋。原告于2010年1月26日向被告邮寄《关于租赁到期收回房屋的通知》，主要内容：租期已过，请被告于三个月内完成搬迁，无条件交还房屋。到期后被告未腾退房屋，亦未支付相关费用，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。为查明本案事实，本院根据原告申请，依法委托绍兴市百兴价格事务所有限公司对租赁标的物自2009年12月1日起的月平均租金价格进行了评估，评估结果为：座落绍兴县马鞍镇红湖口华阳村房屋10间（建筑面积约690㎡＋77㎡）按其实际用途（住房和仓库）自2009年12月1日起的月平均租金价格（市场价）为1，500元／月。同时认定，本案租赁房屋来源，系绍兴市越城区人民法院为执行（1997）越经初字第1116号民事调解书于1998年1月8日以（1997）越经执字第1709号民事裁定书将被执行人绍兴市肉食品厂所有的座落于绍兴县越北区红湖口宿舍楼一幢（建筑面积约691.68㎡）、简易平房（含厕所，建筑面积约77.44㎡）、砼道路（约204.60㎡）等财产，经委托绍兴市乡镇企业产权事务所评估以263，561元的价格抵债给绍兴县钱清供销合作社所有。被告于2002年12月1日开始向原告租赁本案租赁标的物（包括砼道路），合同均为一年一签。1997年8月21日，绍兴县供销合作社联合社发布《关于县华清公司和钱清供销社合并的通知》，明确将华清公司与钱清供销社合并，实行两块牌子，一套机构。绍兴县钱清供销合作社于2010年9月10日出具《情况说明》一份，对原告以自己名义将本案租赁标的物于2002年12月1日起至2009年11月30日止租赁给被告完全予以认可，并明确原告有权以出租人身份享有和承担租赁合同规定的权利和义务。以上事实认定，由原告提交的房屋租赁合同6份、（1997）越经初字第1116号民事调解书一份、（1997）越经执字第1709号民事裁定书一份、资产评估报告一份、《关于租赁到期收回房屋的通知》一份、《关于县华清公司和钱清供销社合并的通知》一份、《情况说明》一份、绍兴市百兴价格事务所有限公司出具的《评估报告书》及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告于2008年3月24日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。
被告辩称自己因朋友翁某要求早于1998年搬入租赁房屋，但据翁某与原产权人绍兴滨海联合鸡场签订的《租赁协议》，该房屋在1997年11月份时，绍兴滨海联合鸡场已租赁给他使用，租期20年，现原告将房屋重复租赁，故其与被告王帮国签订的租赁合同应确认为无效，并提供租赁协议、收款凭单等证据佐证。对此，
本院认为，本案事实表明，本案租赁合同标的物原虽为绍兴滨海联合鸡场（绍兴肉食品厂）所有，但绍兴市越城区人民法院早在1998年1月8日就依法将该标的物裁定抵债给绍兴县钱清供销合作社，权属来源清晰、合法，不容置疑，现绍兴县钱清供销合作社对原告以自己名义与被告签订合同并享有和承担合同的权利和义务明确予以认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，应认定合同有效，被告该项辩称，于法无据，本院不予采纳。被告提供的证据涉及案外人与绍兴滨海联合鸡场的合同关系，与本案系不同的法律关系，缺乏有效证据必备的关联性，对其证明力本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案租赁期限于2009年11月30日届满，原告于2010年1月26日发通知给被告要求其三个月内腾退，应视为原告对2010年1月26日前被告使用租赁物无异议，原合同继续有效，但租赁期间为不定期，根据不定期租赁当事人可以随时解除合同的法律规定，现原告在催告期满后要求被告立即腾退，理由正当，本院应予支持。关于被告应支付的租金问题，被告自2009年12月1日至2010年1月25日依约应支付该期间的租金123元及违约金61.50元，合计184.50元，自2010年1月26日起至被告腾退之日止原告要求被告按评估价赔偿经济损失，理由正当，本院应予支持。
被告辩称2009年11月到期后，原告工作人员口头提出与被告再续约租赁，被告遂对房屋进行了再次装潢，现原告要求腾退，无事实和法律依据，对此，
本院认为，被告提出的到期后原告口头同意再续约租赁，仅有本人陈述，并无其他证据佐证，本院不予采纳。至于被告提出的装潢问题，因被告未提起反诉，本案中不予处理，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、王帮国应于本判决生效后十五日内从座落于绍兴县马鞍镇红湖口华阳村房屋10间（包括砼道路，房屋建筑面积约690＋77平方米）腾退给绍兴县华清公司；
二、王帮国应支付绍兴县华清公司自2009年12月1日起至2010年1月25日至的租金、违约金184.50元，赔偿绍兴县华清公司自2010年1月26日起至实际腾退日止按月租金1，500元计算的经济损失，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费1，000元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇〇一年十一月九日
书记员 王 琴 更多数据：